Forældelsesfristens begyndelsestidspunkt

En køber og to sælgere indgik i august 2017 en købsaftale om en ejendom. I henhold til købsaftalen var overtagelsesdagen den 1. december 2017, og køber fik dispositionsret den 15. november 2017.

I købsaftalen var det angivet, at ejendommens vinduer var ca. 10 år gamle. Efter køberen fik dispositionsret, opdagede hun på baggrund af dateringen i ejendommens vinduer, at disse var væsentligt ældre end angivet i købsaftalen. Senest den 27. november 2017 reklamerede køber herover hos den medvirkende ejendomsmægler.

Efter sagen havde været indbragt for klagenævnet for ejendomsformidling, udtog køber stævning mod ejendomsmægleren og de to sælgere den 30. november 2020. Sælgerne og ejendomsmægleren gjorde under sagen gældende, at kravet var forældet. Køber gjorde heroverfor gældende, at forældelsesfristen senest kunne begynde at løbe på tidspunktet for overtagelsesdagen, den 1. december 2017, da kravet var baseret på mangler ved den købte ejendom.

Byretten frifandt sælgerne og mægleren

Byretten fandt, at forældelsesfristen for kravet mod ejendomsmægleren som udgangspunkt løb fra tidspunktet for skadens indtræden, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4, som blev fastsat til købsaftalens indgåelse, idet ejendomsmæglerens ansvar beroede på urigtige oplysninger i købsaftalen. Herefter konstaterede byretten, at forældelsen dog først kunne løbe fra det tidspunkt, hvor køber blev (eller burde være blevet) opmærksom på manglerne, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2, hvilket efter bevisførelsen blev fastsat til 27. november 2017.

Vedrørende kravet mod sælgerne konstaterede byretten, at forældelsesfristen skulle regnes fra tidspunktet for sælgernes misligholdelse af købsaftalen, idet der var tale om et krav inden for kontrakt, jf. forældelseslovens § 2, stk. 3. Byretten fandt, at dette, i overensstemmelse med princippet i købelovens § 17, måtte være tidspunktet for risikoens overgang til køber, hvilket i henhold til kontrakten var tidspunktet for købers dispositionsret over ejendommen den 15. november 2017. Retten konstaterede herefter, at forældelsesfristen efter § 3, stk. 2, begyndte at løbe senest den 27. november 2017.

På denne baggrund fandt byretten, at købers krav var forældet både overfor ejendomsmægleren og sælgerne, idet der vat gået mere end tre år, inden køber afbrød forældelse ved at udtage stævning.

Landsretten stadfæstede byrettens dom

Landsretten lagde ligesom byretten til grund, at køber var blevet bekendt med kravet senest den 27. november 2017, og at stævning i sagen først var indgivet den 30. november 2020. Under henvisning til de af byretten anførte grunde stadfæstede landsretten herefter byrettens dom.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/12614.