Erstatning efter abstrakt prisdifference ved ophævelse af ejendomshandel

Sælgerne solgte i november 2020 deres ejendom til to købere på baggrund af en uopfordret henvendelse fra køberne. Af købsaftalen fremgik det, at kontantprisen var 5.000.000 kr., der skulle deponeres hos ejendomsmægleren 6 hverdage efter, at begge parter havde underskrevet købsaftalen.

Køberne deponerede ikke købesummen inden for den i købsaftalen fastsatte frist grundet problemer med finansieringen, hvorfor sælgerne hævede aftalen i januar 2021 og krævede erstatning i anledning af ophævelsen.

Sælgerne anlagde sag i september 2021 med endelig påstand om betaling af 250.000 kr. Kravet var opgjort på baggrund af den abstrakte prisdifference i forhold til markedsprisen, idet sælgerne ikke ville foretage dækningssalg til en anden køber.

Der blev under sagens behandling i byretten foretaget syn og skøn, som fastslog, at ejendommens markedsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse var 4.750.000 kr.

Byretten gav sælgerne medhold

Byretten lagde efter bevisførelsen til grund, at køberne havde indgået en bindende købsaftale vedrørende ejendommen, og at aftalen efterfølgende blev hævet som følge af, at køberne undlod at betale den aftalte købesum på 5.000.000 kr. Retten fandt herefter, at køberne havde handlet ansvarspådragende ved at indgå handlen uden at have finansieringen på plads.

Retten anførte herefter, at et eventuelt tab måtte fastlægges med udgangspunkt i, at sælgerne havde krav på økonomisk at blive stillet som om, at handlen var gennemført i henhold til købsaftalen, og at tabet således skulle opgøres til forskellen på den aftalte købesum og markedsprisen for ejendommen på det tidspunkt, hvor handlen blev hævet (abstrakt prisdifference).

Retten fandt herefter, at sælgerne havde løftet bevisbyrden for, at markedsprisen på huset på tidspunktet for aftalens indgåelse var 4.750.000 kr., hvorfor der var dokumenteret et tab på 250.000 kr. Retten bemærkede afslutningsvist, at det forhold, at de ikke havde foretaget dækningssalg eller forsøgt dette, ikke kunne føre til andet resultat henset til, at dækningssalg ikke var en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.

Herefter, og da det var ubestridt, at de øvrige erstatningsbetingelser var opfyldt, fandt byretten, at køberne skulle betale erstatning som påstået.

Den ene af køberne ankede byrettens dom.

Landsretten ændrede byrettens dom og frifandt køber

Landsretten bemærkede, at der var enighed om, at køber var erstatningsansvarlig for det tab, som sælgerne havde lidt som følge af misligholdelsen af købsaftalen. Spørgsmålet var herefter, om sælgerne havde godtgjort et tab og størrelsen heraf.

Landsretten fandt, at selvom en sælger vil kunne tilkendes erstatning opgjort efter abstrakt prisdifference, så var det ikke under de foreliggende omstændigheder dokumenteret, at sælgerne havde lidt et tab, uanset at der var indhentet en skønserklæring om markedsværdien.

Landsretten fremhævede i sin begrundelse, at der var tale om en mere speciel ejendom med et begrænset købergrundlag, hvilket bevirkede et skærpet beviskrav til ejendommens markedsværdi. Landsretten fremhævede i forlængelse heraf, at ejendommen ikke havde været udbudt til salg efterfølgende, at der ikke var indhentet sammenlignelige eksempler på handler eller ejendomme, samt at der ikke var oplyst om særlige ændringer i markedet i tiden mellem handlens indgåelse og ophævelse. Dertil lagde landsretten vægt på, at afvigelsen mellem købesummen og markedsværdien var relativt lav i henhold til den indhentede skønserklæring. Landsretten frifandt således køberen og ændrede dermed byrettens dom.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/09021.