Nyt for gammelt

De to købere erhvervede i 2018 en ejendom, hvorpå der blandt andet var opført en tilbygning på 26,6 kvm, der indgik i husets samlede boligareal på 105 kvm. Købesummen udgjorde 1.850.000 kr. 

Efter overtagelsen blev køberne bekendt med, at tilbygningen ikke var godkendt eller ville kunne godkendes til beboelse, og dermed heller ikke kunne medregnes i ejendommens samlede boligareal, der herefter udgjorde 78,4 kvm. 

På denne baggrund og som følge af øvrige konstaterede fysiske mangler ved ejendommen rettede køberne krav mod sælgerne blandt andet vedrørende arealmangler.

Der blev afholdt syn og skøn under byretssagen, hvor ejendommens værdi med 78,4 kvm boligareal blev opgjort til 1.750.000 kr., og udgifterne til fysisk lovliggørelse af tilbygningen blev opgjort til i alt 412.500 kr.  

Byretten tilkendte køberne erstatning baseret på ejendommens værdi med et mindre boligareal.

Byretten fandt, at sælgerne havde været bekendt med arealmanglerne forud for handlen, og at de havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse køberne herom. Køberne kunne derfor kræve erstatning svarende til forskellen mellem den betalte købesum og ejendommens værdi med et mindre boligareal, i alt 100.000 kr. 

Byretten fandt, at køberne ikke kunne kræve erstatning opgjort i henhold til udgifterne til lovliggørelse af tilbygningen, idet køberne herved ville opnå en uberettiget berigelse i strid med det erstatningsretlige princip om nyt for gammelt. 

Landsretten tilkendte køberne erstatning baseret på udgifterne til fysisk lovliggørelse med fradrag af de hermed tilførte forbedringer af ejendommen.

Der blev under landsretssagen afholdt supplerende syn og skøn, hvor udgifterne til lovliggørelse blev endeligt opgjort til 487.500 kr., hvoraf forbedringsværdien for ejendommen blev opgjort til 325.000 kr. 

Landsretten fandt, at køberne kunne kræve erstatning for udgifterne til fysisk lovliggørelse, men at der skulle ske fradrag for den værdiforøgelse, som disse udgifter medførte, i overensstemmelse med princippet om nyt for gammelt, idet køberne ellers ville opnå en ubegrundet berigelse. 

Købernes erstatningskrav udgjorde herefter 162.500 kr., og sælgerne, der havde opfyldt byrettens dom, skulle således betalte yderligere 62.500 kr. til køberne. 

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/28911.