Ophævelse af lejemål

Sag BS-31891/2025-HJR

Dom afsagt den 29. januar 2026

A
mod
Heimstaden Duegården ApS

Akelius ApS (nu Heimstaden Duegården ApS) overtog med virkning fra den 1. september 2017 Andelsboligforeningen Duegårdens ejendom, efter at andelsboligforeningen var gået konkurs.

A var andelshaver i Andelsboligforeningen Duegården. Han indgik i tidsnær sammenhæng med Heimstadens overtagelse af konkursboets ejendom aftale med sin søn, B, om sønnens fremleje af lejligheden i henhold til andelsboligforeningens vedtægter. B flyttede ind i lejligheden den 1. september 2017, dvs. samme dag som Heimstadens overtagelse af ejendommen.

I maj 2022 fremsendte Heimstaden påkrav til A om ophævelse af lejeaftalen under henvisning til, at han i strid med lejelovens regler var fraflyttet lejligheden i utide og havde fremlejet den. I påkravet blev det meddelt bl.a., at lejemålet ville blive ophævet, hvis han ikke selv tog det i brug. Ved brev af 7. juli 2022 blev lejeaftalen ophævet.

Sagen angik, om Heimstaden havde været berettiget til at ophæve lejeaftalen.

Efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, har en andelshaver ret til fortsat brugsret som lejer, når en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer. 

For så vidt angår personer, som på ejerskiftetidspunktet allerede var lejere af en lejlighed i kraft af en gyldig aftale med en andelshaver, udtalte Højesteret, at denne lejer har ret til efter ejerskiftet at forblive i lejemålet som fremlejetager. Det er dog en forudsætning herfor, at den tidligere andelshaver ønsker at gøre sin ret i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 gældende. En sådan fremlejetager opnår ikke bedre ret end den tidligere andelshaver (nu lejer), hvorfor en udlejer vil være berettiget til at opsige eller ophæve lejeaftalen med den tidligere andelshaver efter bestemmelserne i den gældende lejelovgivning. Lejeaftalen kan imidlertid ikke ophæves under henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 eller 6 (tidligere § 93, stk. 1, litra d og f), om lejerens fraflytning i utide uden aftale med udlejeren, og om lejerens overladelse af brugen til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, hvis det konkrete fremlejeforhold ikke var uberettiget, da det blev etableret.

I den konkrete sag fandt Højesteret det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at fremlejeforholdet blev etableret forud for ejerskiftet den 1. september 2017. Det indebar, at lejelovens regler om bl.a. fremleje i den dagældende lejelovs § 70 (nugældende § 158) fandt anvendelse, og at fremleje af hele lejligheden herefter kun kunne ske i op til 2 år, hvis A’s fravær var midlertidigt og skyldtes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign. 

Da det var ubestridt, at A’s fravær ikke var midlertidigt, var betingelserne for, at Heimstaden kunne hæve lejeaftalen opfyldt.

På denne baggrund, og da Højesteret tiltrådte, at Heimstaden ikke havde udvist retsfortabende passivitet, fandt Højesteret, at Heimstadens ophævelse af lejemålet var berettiget.

Landsretten var nået til samme resultat. 

Læs Højesterets afgørelse i sag BS-31891/2025-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-31891/2025-HJR i Domsdatabasen 

Læs byrettens afgørelse i sag BS-31891/2025-HJR i Domsdatabasen