Eksklusion af andelshaver

Andelshaveren bor i en større andelslejlighed i en andelsboligforening stiftet i 2015. Af andelsboligforeningens vedtægter fremgår blandt andet, at en andelshaver er berettiget til at fremleje sin andel, at bestyrelsen skal godkende fremlejetageren, og at bestyrelsen kan ekskludere en andelshaver og bringe dennes brugsret til ophør, når en andelshaver gør sig skyldig i forhold svarende til dem, som efter lejelovgivningen berettiger udlejer til at hæve lejemålet, herunder tilsidesætter husordenen.

Andelshaveren fremlejede værelser i sin andelslejlighed i kortere perioder gennem Airbnb fra april til august 2016 og efterfølgende i længere perioder, typisk i 6-12 måneder, og efter det af andelshaveren oplyste ikke længere gennem Airbnb. Han søgte ikke bestyrelsens godkendelse til nogen af fremlejeforholdene. Andelshaveren har desuden oplyst, at han hele tiden selv har boet i andelslejligheden.

Andelsboligforeningen sendte andelshaveren to påbud i maj og juni 2016 om ophør af erhvervsmæssig udlejning gennem Airbnb med oplysning om, at manglende efterkommelse af påbuddene ville medfør eksklusion. I september 2016 blev andelshaveren ekskluderet på baggrund af påbuddene.

Da andelshaveren ikke fraflyttede andelsboligen anlagde andelsboligforeningen sagen med påstand om, at andelshaveren skulle anerkende at være ekskluderet som andelshaver, og at andelshaveren skulle fraflytte andelslejligheden.

Byretten frifandt andelshaveren

Byretten fandt, at eksklusionen ikke var berettiget. Byretten lagde navnlig vægt på, at påbuddene ikke kunne danne grundlag for eksklusionen, dels fordi påbuddene relaterede sig til ophør af udlejning gennem Airbnb, hvilket andelshaveren efter bevisførelsen var ophørt med før eksklusionen, jf. også princippet i lejelovens § 94, stk. 2, dels fordi påbuddene ikke med den klarhed, der må kræves, såfremt et påbud skal danne grundlag for eksklusion, fremgik, at manglende ansøgning om bestyrelsens godkendelse af fremlejetageren kunne føre til eksklusion. Byretten fandt det desuden ikke bevist, at andelshaveren ikke skulle bebo andelslejligheden, hvorfor heller ikke dette forhold kunne danne grundlag for eksklusionen.

Landsretten ændrede byrettens dom

Landsretten fandt, at andelshaveren skulle anerkende at være ekskluderet som andelshaver af andelsboligforeningen, og at han skulle fraflytte andelslejligheden. Landsretten lagde blandt andet vægt på, at andelshaveren siden april 2016 kontinuerligt havde udlejet værelser i sin andelslejlighed, at udlejningen i øvrigt havde haft et meget stort og systematisk omfang, og at andelshaveren hverken forud for eller efter iværksættelsen af værelsesudlejningen havde anmodet om bestyrelsens godkendelse heraf i medfør af vedtægterne.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2020-22-0188