Beslutning om ændring af fordelingstal på generalforsamling i ejerforening

Ved en generalforsamling i en ejerforening blev det besluttet, at ejerforeningens loftsarealer kunne sælges til ejerne i ejendommen, der boede på ejendommens øverste etage. Beslutningen blev truffet med fordelingstal på 519, der stemte for, og et fordelingstal på 148, der stemte imod.

Vedtagelsen af forslaget indebar blandt andet, at fordelingstallet i ejerforeningen ville blive ændret, idet fordelingstallet for de ejere, der købte loftsrummet, ville blive forhøjet med summen af de ekstra fordelingstal for tagrummene, og samtidig skete der en ændring i det samlede fordelingstal, hvilket indebar, at de øvrige medlemmers relative stemmevægt ville blive formindsket.

Af ejerforeningens vedtægter fremgik blandt andet vedrørende generalforsamlingens beslutningsmyndighed, at beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, salg af væsentlige dele af disse eller vedtægtsændringer kunne vedtages med kvalificeret flertal, hvis mindst halvdelen af de stemmeberettigede var til stede. Det fremgik yderligere af vedtægterne, at visse vedtægtsændringer, vedtægternes punkt om ændring af fordelingstal, kun kunne vedtages ved enstemmighed blandt de fremmødte.

Byretten frifandt ejerforeningen

Nogle af ejerne i ejerforeningen lagde sag an mod ejerforeningen.

Byretten anførte, at bestemmelsen i vedtægterne om, at ændring af fordelingstallet krævede enstemmighed skulle fortolkes i lyset af, hvad man ønskede at ændre for så vidt angik fordelingstallet og ikke vurderes alene på baggrund af en ordlydsfortolkning af bestemmelsen. Retten bemærkede, at forholdet mellem de eksisterende ejerlejligheders fordelingstal ikke blev forrykket, og at en ændring af fordelingstallet var en nødvendig konsekvens af, at der blev inddraget yderligere kvadratmeter i det areal, som blandt andet er grundlaget for fordelingstallet.´

Retten fandt hermed ikke, at beslutningen på generalforsamlingen var ulovlige og ugyldige.

Landsretten ændrede byrettens dom og fandt, at beslutningerne truffet på generalforsamlingen var ugyldige

Landsretten anførte, at bestemmelsen om, at visse vedtægtsændringer krævede enstemmighed, måtte anses som en fravigelse af ejerforeningens bestemmelsen om ændringer ved kvalificeret flertal, og at denne bestemmelse dermed gav den enkelte ejerlejlighedsejer en videregående beskyttelse mod ændringer, end hvad der måtte følge af de udfyldende regler på området. Landsretten anførte herefter, at ændring af fordelingstal således kun kunne ske med samtykke fra samtlige af foreningens fremmødte medlemmer.

Landsretten anførte, at beslutningerne om frasalg af loftsarealerne på generalforsamlingen alene var vedtaget med kvalificeret flertal. Landsretten fandt herefter, at da beslutningerne indebar en afledt vedtægtsændring i form af en ændring af fordelingstallet, der krævede enstemmighed, var beslutningerne ugyldige.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2019-22-0556