Østre Landsrets 19. afdeling har i dag den 29. januar 2009 afsagt dom i sager om værdien af andelsboliger i ejendomme, hvori Københavns Kommune havde lyst deklaration vedrørende fortjeneste ved videresalg af andelsboliger opført med kommunalt tilskud (tilskudsdeklarationer).
Sagerne drejede sig om to andelskøberes krav mod sælgerne om tilbagebetaling af overpris og om eventuelt erstatningsansvar over for bl.a. foreningens revisor.
Andelskronen var efter de aktuelle årsregnskaber for 1996 og 1999 beregnet henholdsvis efter seneste kontantejendomsværdi og en valuarvurdering af ejendommens handelsværdi. Landsretten fastslog, at priserne herefter ikke oversteg, hvad der lovligt kunne kræves efter prismaksimeringsbestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 5.
Der var imidlertid på ejendommen i 1922 lyst en deklaration som vilkår for Københavns Kommunes tilskud til opførelse af ejendommen. Efter deklaration skulle fortjeneste udover udgiften til ejendommens opførelse og senere forbedringer anvendes til boligkulturelle formål, nye boliger, boligfilantropi eller lignende. Ingen havde tilsyneladende været opmærksom på deklarationens eksistens, da andelskronen skulle beregnes i 1996 og 1999.
Landsretten udtalte:
”Tilskudsdeklarationens pkt. 6 indeholder efter sin ordlyd ikke en egentlig prismaksimeringsbestemmelse – dvs. et forbud mod, at prisen for en andelslejlighed overstiger et nærmere angivet beløb – men fastsætter alene, at et eventuelt overskydende beløb (efter Tilskudsdeklarationsudvalgets bestemmelse) skal afgives til Københavns Kommune. Således som bestemmelsen er formuleret kan den ikke antages at skabe rettigheder, som kan påberåbes af købere af andelslejligheder i selvejerboligselskabet.
Det kan ikke føre til et andet resultat, at Københavns Kommune under sagen har tilkendegivet, at man ikke vil rejse krav efter tilskudsdeklarationen mod sælgere af andelslejligheder i anledning af en eventuel overpris, hvis overprisen tilbagebetales til køberne af disse lejligheder.”
Sælgerne blev derfor frifundet.
Sælgerne gjorde gældende, at revisor havde pådraget sig et ansvar for mangelfuld rådgivning om ændring af principperne i vedtægterne for prisfastsættelse af andelslejlighederne og efterfølgende udarbejdelse af årsregnskaber. Revisoren blev også frifundet for dette krav rejst af sælgerne.
Landsretten udtalte:
”Det er ubestridt, at denne ændring havde som konsekvens, at prisfastsættelsen ved efterfølgende salg af andelslejligheder i selvejerboligselskabet indebar, at sælgere af andelslejlighederne fik et overskud, som potentielt kunne inddrages af Københavns Kommune i henhold til tilskudsdeklarationens pkt .6.
En forudsætning for at pålægge revisor et erstatningsansvar herfor er, at sælgerne af andelslejlighederne har lidt et tab, således at de ikke med erstatningen tilføres en berigelse.
Københavns Kommune har ikke på nuværende tidspunkt over for sælgerne rejst krav i medfør af tilskudsdeklarationen, men kommunen har forbeholdt sig at rejse et sådant krav.
Der er ikke under sagen fremlagt nærmere oplysninger om, hvordan Københavns Kommune har administreret og håndhævet tilskudsdeklarationen gennem årene, herunder om der er rejst krav over for sælgere af andelslejligheder i andre tilfælde end de to, der førte til retssagerne i 1977.
Ifølge tilskudsdeklarationens pkt. 5 må salg af andele i ejendommen kun finde sted på vilkår, som forinden er godkendt af Tilskudsdeklarationsudvalget. Københavns Kommune har i brev af 13. december 2006 tilkendegivet, at man ikke fortolker deklarationen således, at kommunen skal tage stilling til salg af de enkelte andelslejligheder i ejendommen, eller at salgene skal indberettes til kommunen. Der er ikke fremlagt oplysninger om, at Københavns Kommune i medfør af denne bestemmelse har fastsat generelle retningslinjer eller standardvilkår for salg af andelslejligheder i andelsboligforeninger omfattet af en tilskudsdeklaration som den foreliggende, eller at kommunen forud for denne sag har stillet krav om, at der i foreningernes vedtægter henvises til, at der er tinglyst en tilskudsdeklaration på ejendommen, og at den har betydning for prisfastsættelsen.
Københavns Kommune er blevet procestilvarslet, men har ikke ønsket at indtræde i sagen. Under disse omstændigheder er det ikke muligt for retten under denne sag at træffe afgørelse om, hvorvidt Københavns Kommune vil få medhold i et sådant krav eller ej, herunder om der er udvist retsfortabende passivitet på grund af manglende håndhævelse af tilskudsdeklarationen over for sælgere af individuelle af andelslejligheder.
Det kan derfor ikke på nuværende tidspunkt fastslås, om sælgerne af andelslejlighederne har lidt et tab som følge af revisors rådgivning om ændring af principperne for prisfastsættelse af andelslejlighederne og efterfølgende udarbejdelse af årsregnskaber for selvejerboligselskabet i overensstemmelse hermed.”
19. afdeling, B-0885-08.