P R E S S E M E D D E L E L S E
Højesteret har i dag afsagt dom i en sag om salg til lejere af almene familieboliger.
Folketinget vedtog i 2004 en ændring af loven om almeme boliger, der gør det muligt i en forsøgsperiode at sælge almene familieboliger til lejere af boligerne. Ifølge forsøgsordningen kan socialministeren efter ansøgning fra en kommunalbestyrelse godkende forsøg med salg af familieboliger til lejere af boligerne, selv om den almene boligorganisation ikke har samtykket i salget.
Efter ansøgning fra Farum Kommune (nu Furesø Kommune) godkendte Socialministeriet i maj 2005, at 132 familieboliger i afdeling 88 i Arbejdernes Andels-Boligforening (AAB) indgik i dette forsøg. På et møde i afdeling 88 blev det derefter besluttet at give lejerne mulighed for at købe deres boliger. Boligsselskabernes Landsforening indbragte sagen for domstolene på AAB’s vegne. Efter foreningens opfattelse er der tale om tvangsmæssig afståelse af ejendom, der tilhører AAB, hvorfor Ministeriets og kommunens godkendelser var ugyldige.
Sagen angår spørgsmålet, om Folketinget havde tilsidesat grundlovens § 73 om beskyttelse af ejendomsretten ved at tillade salg af almene boliger til lejere uden samtykke fra boligorganisationen.
På grund af sagens principielle karakter deltog 9 dommere i Højesterets behandling af sagen. Et flertal på 5 dommere frifandt Socialministeriet, mens et mindretal på 4 dommere ville give AAB medhold.
Højesterets afgørelse er begrundet således:
” Fem dommere – Torben Melchior, Poul Søgaard, Marianne Højgaard Pedersen, Jon Stokholm og Vibeke Rønne – udtaler:
Som anført i de almindelige bemærkninger til forslaget til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Folketingstidende 2003-04, Tillæg A, side 6562) udgør en boligorganisation og de tilhørende afdelinger tilsammen en særlig juridisk konstruktion med gensidig afhængighed og indflydelse. Afdelingerne administreres af den boligorganisation, som de hører under. Afdelingerne er imidlertid økonomisk uafhængige af hinanden, ligesom de er økonomisk uaf-hængige af boligorganisationen, jf. lovens § 16, stk. 1. Det er således den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen og modtager lejeindtægter, ligesom ejendommen er opført som aktiv i afdelingens regnskab, og boligorganisationens kreditorer kan ikke søge sig fyldestgjort i ejendommen. Boligorganisationen har imidlertid den overordnede ledelse af afdelingerne, og den enkelte afdeling havde før indsættelsen af § 75 a i loven ikke kompetence med hensyn til salg af ejendommen. Ved lovændringen overførtes denne kompetence til afdelingen i de tilfælde, hvor Socialministeriet efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkender forsøg med salg.
Ved bedømmelsen af, om denne overførelse af kompetence er et indgreb i boligorganisationens ejendomsret, der er beskyttet af grundlovens § 73, må det – udover den særlige juridiske konstruktion – tages i betragtning, at boligorganisationerne er undergivet en meget omfatten-de offentlig regulering. Dette skyldes, at der igennem mange år er ydet og fortsat ydes betydelig offentlig støtte til de almene boliger, mens boligorganisationerne ikke selvstændigt bidrager til finansieringen. Den offentlige regulering viser sig f.eks. ved, at en boligorganisation ikke kan erhverve eller sælge ejendomme uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Overskud ved salg skal indbetales til boligorganisationens dispositionsfond, jf. lovens § 20, hvori det også bestemmes, hvad fonden kan anvendes til. Efter lovens § 80 a og § 80 b skal en væsentlig del af midlerne i fonden overføres til Landsbyggefonden, der er en selvejende institution, hvis midler tilvejebringes ved indbetalinger fra bl.a. de almene boligorganisationer. Hvis boligorganisationen har likvide midler, kan socialministeren efter lovens § 23 give bestyrelsen pålæg om at anvende dem efter de herom gældende regler.
Salg efter § 75 a skal ske til markedsprisen som ejerbolig. Nettoprovenuet opgjort efter § 75 s skal i almindelighed indbetales til Landsbyggefonden, jf. § 75 s, stk. 5, og § 80 f. Det fremgår af § 89 c, at bidrag efter § 80 f overføres til en provenufond, hvis hovedformål er at anvende midler fra salget til etablering af nye almene familieboliger. De boligorganisationer, der har afdelinger, hvori der er solgt boliger, har en konto i provenufonden, hvorpå boligorganisationen efter nærmere regler kan trække midler til byggeri af nye almene familieboliger. Der er således adgang for boligorganisationerne til at anvende nettoprovenuet til varetagelse af organisationernes formål.
Det ovenfor beskrevne indgreb i boligorganisationernes kompetence med hensyn til beslutning om salg indebærer, at kompetencen overgår fra boligorganisationen til en afdeling under samme organisation. Formålet med indgrebet er ifølge bemærkningerne til lovforslaget at give lejerne et tilbud om at købe deres almene bolig som ejerbolig samt at skaffe midler til byggeri af flere nye boliger og dermed øge antallet af boliger i Danmark.
På denne baggrund finder vi, at der ikke med den sikkerhed, som må kræves i en sag som den foreliggende, er grundlag for at fastslå, at lovgivningsmagten ved vedtagelsen af § 75 a, stk. 1, i lov om almene boliger har tilsidesat grundlovens § 73.
Med denne begrundelse stemmer vi for at stadfæste dommen.
Fire dommere – Per Sørensen, Peter Blok, Per Walsøe og Asbjørn Jensen – udtaler:
Afdeling 88 af Arbejdernes Andels-Boligforening (AAB) har skøde på ejendommen matr. nr. 5 dz og 5 dy Stavnsholt by, Farum. Dette er i overensstemmelse med § 16, stk. 1, 3. pkt., i lov om almene boliger m.v., hvorefter den enkelte afdeling i en boligorganisation skal have skøde på ejendommen. Denne ordning med hensyn til det tinglysningsmæssige er et led i gennemførelsen af princippet om, at en afdeling i en boligorganisation skal være økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af boligorganisationen, jf. § 16, stk. 1, 1. pkt., men indebærer ikke, at afdelingen er tillagt sædvanlige ejerbeføjelser over ejendommen. Det er således AAB´s repræsentantskab eller – efter bemyndigelse fra repræsentantskabet – foreningens forretnings-udvalg, som træffer beslutning om salg, pantsætning eller væsentlig forandring af ejendom-men, jf. § 6, stk. 4, og § 7 i bekendtgørelse nr. 641 af 15. juni 2006 om drift af almene boliger m.v. samt § 10, stk. 1, litra d og e, og § 19 i AAB´s vedtægter. Nettoprovenuet ved et even-tuelt salg af ejendommen tilfalder ikke afdelingen, men skal som udgangspunkt indgå i AAB´s dispositionsfond. Afdelingen har heller ikke i øvrigt selvstændige ejerbeføjelser af betydning. At de ejendomme, som afdelingerne har skøde på, reelt – dvs. bortset fra den særlige hæftelsesordning – må anses at tilhøre boligorganisationen, er i overensstemmelse med formuleringen af flere lovbestemmelser, herunder lov om almene boliger § 27, stk. 1, hvorefter afhændelse af ”en almen boligorganisations ejendom” skal godkendes af kommunalbestyrel-sen, og § 1, stk. 1, nr. 1, i lov om leje af almene boliger, hvorefter loven bl.a. gælder for ”almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation”.
Vi finder herefter, at AAB må anses for ejer af den omhandlede ejendom ved anvendelsen af grundlovens § 73. Dette gælder, selv om salg m.v. i vidt omfang skal godkendes af det offentlige.
Det kan ikke tillægges betydning, at ejendommen er blevet overført til AAB i forbindelse med, at en afdeling af Lægeforeningens Boliger blev overført til AAB.
Efter § 75 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v. kan socialministeren efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende forsøg med salg af almene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne. Afdelingsmødet beslutter, om lejere i boliger, der er omfattet af en forsøgsordning, kan købe deres familiebolig, jf. stk. 3. Efter disse bestemmelser kan salg af almene familieboliger, dvs. salg af en del af den faste ejendom eller på længere sigt eventuelt hele den faste ejendom, gennemføres uden samtykke fra boligorganisationens kompetente organ, som i det foreliggende tilfælde er AAB´s repræsentantskab. Salg af almene familieboliger i afdeling 88 indebærer derfor i forhold til AAB en tvangsmæssig afståelse. Dette gælder, selv om salg er betinget af vedtagelse på afdelingsmødet.
AAB er ikke en del af den offentlige forvaltning, men er en privat forening, og tvangsmæssig afhændelse af almene familieboliger udgør et væsentligt indgreb i selve formålet med og grundlaget for foreningens virksomhed. Heroverfor kan det efter vores opfattelse ikke tillægges afgørende betydning, at foreningen i væsentligt omfang har modtaget økonomisk støtte fra det offentlige og er undergivet en intensiv offentlig regulering.
Vi finder herefter, at en anvendelse af § 75 a i lov om almene boliger m.v., således at salg af almene familieboliger i afdeling 88 gennemføres uden samtykke fra AAB, vil indebære ekspropriation efter grundlovens § 73 over for AAB.
I rapporten fra maj 2003, som er afgivet af et tværministerielt embedsmandsudvalg, anføres s. 44, at regeringen har tilkendegivet, at den ikke vil fremsætte et lovforslag, der indebærer ekspropriation. I det lovforslag, som førte til vedtagelsen af bl.a. § 75 a i lov om almene om boliger m.v., anføres, at det er regeringens opfattelse, at lovforslaget ikke indebærer et ekspropria-tivt indgreb over for de pågældende boligorganisationer. Under lovforslagets 1. behandling gentog økonomi- og erhvervsministeren, ”at regeringen naturligvis ikke ønsker en model, der indebærer ekspropriation.” (Folketingstidende 2003-04, Forhandlingerne side 7902). Det må på denne baggrund antages, at det flertal i Folketinget, som vedtog loven, har haft som forudsætning, at loven ikke indebar ekspropriation, og som følge heraf ikke har haft anledning til at foretage en vurdering af betingelserne i grundlovens § 73, stk. 1, hvorefter ekspropriation kun kan ske, hvor almenvellet kræver det, og kun mod fuldstændig erstatning.
Vi finder herefter, at det forhold, at en anvendelse af § 75 a i lov om almene boliger m.v. indebærer ekspropriation, må have som konsekvens, at de beslutninger, som i det foreliggende tilfælde er truffet af Farum Kommune og af Socialministeriet i medfør af § 75 a, er ugyldige. Det bemærkes herved, at det er kommunen, der har indgivet ansøgning til Socialministeriet, og at kommunen derfor kunne sagsøges sammen med ministeriet.
Vi stemmer herefter for at tage AAB´s principale påstande til følge.”