Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Valuarers ansvar i forbindelse med vurderingen af andelsboligforeningers ejendomme 
28-05-2018 

Procesbevillingsnævnet har den 24. maj 2018 meddelt en række andelshavere og en andelsboligforening tilladelse til anke til Højesteret af to domme, der er afsagt af Østre Landsret den 16. februar 2018.
Den ene sag vedrørte en række andelshavere, som i perioden fra maj til august 2006 solgte deres andelsboliger i en andelsboligforening. Ved en valuarvurdering fra januar 2006 blev ejendommens kontante handelspris vurderet til 40 mio. kr.

En anden valuar og skønsmand vurderede sidenhen ejendommens værdi til at ligge i et interval mellem 52,4 og 60 mio. kr.

I 2013 rejste andelshaverne et erstatningskrav mod den oprindelig valuar under henvisning til, at ejendommen på overdragelsestidspunkterne var vurderet for lavt, og at deres andele som følge heraf var blev solgt til underpris. Kravenes størrelse blev fastsat ud fra en ejendomsværdi på 86,9 mio. kr., idet en sammenlignelig ejendom blev handlet herfor i samme periode.

Den anden sag vedrørte en andelsboligforening, som den 1. maj 2006 solgte en andelsbolig til to købere. Den offentlig ejendomsvurdering af ejendommen udgjorde 51 mio. kr. pr. 1. oktober 2005, mens ejendommens værdi ved en valuarvurdering fra januar 2006 blev vurderet til 114 mio.

Ejendommen blev på ny valuarvurderet den 1. februar 2007, hvorved ejendommen blev vurderet til 254 mio. kr. Endelig blev ejendommen umiddelbart forud for sagsanlægget vurderet ved en ny valuar og skønsmand til en værdi på 125 mio. kr. pr. 29. januar 2006.

I 2014 rejste andelsboligforeningen et erstatningskrav mod den oprindelige valuar under henvisning til, at andelen på overdragelsestidspunktet i 2006 var blevet solgt til underpris.

Byretten frifandt valuarerne

Retten i Lyngby frifandt valuarerne for de nedlagte erstatningskrav i begge sager, og lagde navnlig vægt på, at valuarernes vurderinger ikke fandtes at fravige skønsmændenes i et så væsentligt omfang, at der var tale om ansvarspådragende fejlskøn, ligesom det af valuarerne anvendte afkastprincip ved vurderingerne af ejendommens værdi ikke havde karakter af en ansvarspådragende fejl.

Landsretten stadfæstede byretternes afgørelse

Andelshaverne og andelsboligforeningen ankede dommene til landsretten, som stadfæstede byrettens afgørelser.

Ligesom byretten forholdt landsretten sig til det anvendte afkastprincip. Landsretten fandt således ikke grundlag for at fastslå, at afkastprincippet ikke kunne eller måtte anvendes, hvilket navnlig blev begrundet med, at princippet også blev anvendt af flere andre valuarer og skønsmænd, og idet der ikke i den relevante lovgivning eller forarbejderne hertil fremgik, efter hvilke principper vurderingen skulle foretages.

På denne baggrund tiltrådte landsretten, at valuarvurderingerne af ejendommenes handelsværdi ikke afveg væsentligt fra det fagligt forsvarlige, hvorfor valuarerne også i landsretten blev frifundet for erstatningsansvar.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2018-22-0104 og 2018-22-0105.

Det bemærkes, at Procesbevillingsnævnet den 21. marts 2018 har meddelt tilladelse til anke til Højesteret i en sag om tilsidesættelse af en valuarvurdering af en andelsboligforenings ejendom.
Til top Sidst opdateret: 28-05-2018 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk