Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Sag om tilsidesættelse af en valuarvurdering af en andelsboligforenings ejendom 
23-03-2018 

Procesbevillingsnævnet har den 21. marts 2018 meddelt to andelshavere tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 16. januar 2018.

Den 1. april 2007 erhvervede en andelsboligforening i forbindelse med stiftelsen en større ejendom fra den tidligere udlejer. Købesummen var aftalt til 360 mio. kr. Den seneste offentlige ejendomsvurdering udgjorde på købstidspunktet 427 mio. kr. Andelsboligforeningen omlagde i løbet af 2007 foreningens oprindelige fastforrentede realkreditlån til et rentetilpasningslån med en tilknyttet renteswapaftale. Ved en valuarvurdering fra marts 2008 blev ejendommens kontante handelspris som udlejningsejendom vurderet til 499 mio. kr.

Andelshaverne købte i november 2008 en andelslejlighed i andelsboligforeningen for ca. 2 mio. kr., og maksimalprisen blev i den forbindelse beregnet med udgangspunkt i valuarvurderingen fra marts 2008 og uden, at den negative markedsværdi af renteswapaftalen blev medtaget.

Da udviklingen på ejendomsmarkedet i slutningen af 2008 betød, at den negative markedsværdi af renteswapaftalen reelt gjorde andelslejligheden usælgelig krævede andelshaverne købesummen tilbagebetalt og gjorde i den forbindelse gældende, at den valuarvurdering der lå til grund for beregningen af maksimalprisen var så fejlagtig, at den kunne tilsidesættes, og at den negative markedsværdi af renteswapaftalen burde have været medtaget ved beregningen.

Byretten gav andelshaverne overvejende medhold

Henset til, at en under retssagen indhentet skønserklæring fastsatte ejendommens værdi til 360 mio. kr. i marts 2008, og til at den valuar, der havde udarbejdet vurderingen fra marts 2008 ikke kunne redegøre nærmere for den væsentlige forskel mellem den oprindelige købspris og skønsmandens vurdering på den ene side og hans egen vurdering på den anden side, fandt byretten, at der var grundlag for at tilsidesætte valuarvurderingen. Byretten fandt også, at den negative markedsværdi af renteswapaftalen burde have været medtaget ved beregningen af maksimalprisen.

Da andelsboligforeningen efter andelsboligforeningsloven havde været berettiget til at beregne maksimalprisen efter den seneste offentlige ejendomsvurdering gav byretten ikke andelshaverne fuldt ud medhold, idet den overpris som køberne havde betalt kunne opgøres til ca. 1,7 mio. kr., såfremt maksimalprisen blev beregnet med udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering og den negative værdi af renteswapaftalen blev inddraget.

Landsretten tilsidesatte ikke valuarvurderingen

Sælgeren af andelslejligheden ankede dommen til landsretten, som ikke fandt grundlag for at tilsidesætte valuarvurderingen. Landsretten lagde herved navnlig vægt på, at købsaftalen mellem andelsboligforeningen og den tidligere udlejer ikke var fremlagt, hvorfor der ikke var oplysninger om de nærmere vilkår og betingelser, der havde været udslagsgivende for prisen på 360 mio. kr., og at markedet for udlejningsejendomme i 2004-2008 gjorde det vanskeligt at vurdere udlejningsejendommes kontante markedsværdi korrekt. Landsretten lagde også vægt på, at skønsmanden ikke havde underbygget hans vurderingen af ejendommens værdi i marts 2008 med sammenlignelige handler.

Da landsretten imidlertid tiltrådte, at den negative markedsværdi af renteswapaftalen burde havde været medtaget ved beregningen af maksimalprisen gav landsretten andelshaverne medhold i, at der var betalt en overpris på knap 700.000 kr.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2018-22-0057.

 

Til top Sidst opdateret: 23-03-2018 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk