Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Om tilbagebetaling af overpris på andelsboligområdet 
28-05-2019 

Procesbevillingsnævnet har den 24. maj 2019 meddelt et ejendomsmæglerfirma begrænset tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 28. februar 2019.
I september 2015 solgte to par deres andelsboliger i en ejendom. Prisen for andelsboligerne blev fastsat på baggrund af en vurderingsrapport fra april 2015, der var foretaget af en ejendomsmægler (valuar) fra firmaet, og som anslog ejendommens kontante handelspris til 28 mio. kr. Ved beregningen af kontantprisen havde valuaren fastsat indtægterne i andelsboligforeningen som markedslejen anslået til 1.200 kr. pr. kvm. med forretningsfaktor 3,0.

I marts 2016 udarbejdede den samme valuar en ny vurderingsrapport, hvor ejendommens kontante handelspris blev ændret til 19.950.000 kr. Ændringen skyldtes, at valuaren af en revisor var blevet gjort opmærksom på, at lejeniveauet på 1.200 kr. pr. kvm. var for højt i forhold til de øvrige vurderinger for området. Valuaren havde på den baggrund nedjusteret huslejen til 850 kr. pr. kvm.

Køberne af andelsboligerne indbragte sagen for byretten i september 2016. Det centrale spørgsmål under byretssagen blev, om køberne ved købet af deres andelsboliger havde betalt overpris, om sælgerne af andelsboligerne skulle tilbagebetale en eventuel overpris, og om tabet skulle erstattes af ejendomsmæglerfirmaet.

Byretten fandt, at køberne havde betalt overpris, og pålagde sælgerne at friholde ejendomsmæglerfirmaet i det indbyrdes forhold mellem sælgerne og ejendomsmæglerfirmaet for købernes krav

Byretten fandt indledningsvis, at valuaren, ved at have ændret angivelsen af lejeniveauet i den senere vurderingsrapport, uden at der i øvrigt var sket ændringer i vurderingsgrundlaget, havde foretaget en forkert vurdering. Fejlvurderingen var i en sådan størrelsesorden, at købspriserne for andelsboligerne var fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.

Byretten fandt herefter, at ejendommens kontantpris kunne anslås til 21.250.000 kr., at overprisen udgjorde 575.000 kr. for hver andelsbolig, og at køberne i medfør af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, havde krav på tilbagebetaling af overprisen fra sælgerne.

Valuaren fandtes ud fra almindelige erstatningsretlige synspunkter at have handlet ansvarspådragende over for køberne, idet køberne havde lidt et tab ved at skulle betale overpris. Ejendomsmæglerfirmaet blev derfor pålagt solidarisk hæftelse med sælgerne over for køberne.

Byretten fandt derimod ikke, at valuaren havde handlet ansvarspådragende over for sælgerne, idet sælgerne ikke havde lidt et tab ved at skulle betale overprisen tilbage til køberne. Sælgerne blev derfor pålagt at friholde ejendomsmæglerfirmaet i det indbyrdes forhold mellem sælgerne og ejendomsmæglerfirmaet for købernes krav.

Landsretten stadfæstede byrettens dom med den ændring, at ejendomsmæglerfirmaet blev pålagt endeligt at skulle tilbagebetale overprisen til køberne

Landsretten tiltrådte indledningsvis, at købsprisen for andelsboligerne var fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, og at overprisen kunne fastsættes til den af byretten fastslåede pris. Landsretten fandt ligeledes, at sælgerne hæftede over for køberne efter andelsboligforeningslovens bestemmelser, mens ejendomsmæglerfirmaet hæftede over for køberne efter en almindelig culpavurdering.

Landsretten udtalte herefter, at sælgernes tilbagebetaling af den ulovlige overpris ikke udgjorde et tab for sælgerne, men alene var udtryk for, at sælgerne måtte tilbagebetale en uretmæssig berigelse.

Derimod havde sælgerne lidt et tab ved at have solgt deres boliger til en pris, som de ikke vidste var forkert, og som de med kendskab til den lovlige pris ikke ville have accepteret, idet de med viden om den korrekte pris ville have haft mulighed for at beholde deres andele og afvente en eventuel værdistigning. I bedømmelsen heraf fandt landsretten det bevist, at den for høje værdiansættelse af andelsboligerne havde været bestemmende for sælgernes beslutning om at sælge andelene.

Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom med den ændring, at ejendomsmæglerfirmaet blev pålagt at friholde sælgerne i det indbyrdes forhold mellem sælgerne og ejendomsmæglerfirmaet.

Procesbevillingsnævnet meddelte ejendomsmæglerfirmaet begrænset tilladelse til anke til Højesteret af landsrettens dom i forholdet mellem ejendomsmæglerfirmaet og sælgerne.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2019-22-0117 og 2019-22-0118.
Til top Sidst opdateret: 28-05-2019 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk