Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Om mangler ved fast ejendom 
25-09-2019 

Procesbevillingsnævnet har den 23. september 2019 meddelt en appellant tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Vestre Landsret den 13. juni 2019.

En køber købte i sommeren 2016 en ejendom for 2.000.000 kr. Det fremgik af salgsopstillingen, der indgik som en del af købsaftalen, at boligarealet ifølge BBR-meddelelsen (Bygnings- og Boligregisteret) var 148 kvadratmeter. Det var et vilkår i købsaftalen, at køberen var bekendt med og accepterede, at ejendommens areal var indhentet fra BBR-registeret, og at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Der var udarbejdet en tilstandsrapport for ejendommen, hvoraf det fremgik, at der på grunden var en beboelse på 148 kvadratmeter. Der var endvidere anført en garage på 24 kvadratmeter og et angivet drivhus på 18 kvadratmeter.

Drivhuset, som reelt var en udestue/overdækning på 20 kvadratmeter, var i meget dårlig stand og blev derfor ikke undersøgt i forbindelse med huseftersynet af ejendommen. Udestuen var ikke isoleret, og den var opført med et tag i plastikplader og med havefliser som gulv.

I januar 2017 anlagde køberen sag mod sælgeren med krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen på 150.000 kr. Køberen gjorde overordnet gældende, at ejendommen var behæftet med en værdiforringende arealmangel, idet køberen havde betalt for et beboelsesareal på 148 kvadratmeter men alene erhvervet 128 kvadratmeter, da udestuen på 20 kvadratmeter ikke udgjorde en del af boligarealet som følge af dens dårlige stand og beskaffenhed. Det var endvidere køberens opfattelse, at der ikke havde været en særlig anledning til at undersøge boligarealet.

Sælgeren påstod frifindelse og gjorde overordnet gældende, at udestuen på 20 kvadratmeter blev opført i overensstemmelse med de på opførelsestidspunktet gældende byggekrav, og at arealet derfor kunne medregnes i det samlede beboelsesareal, som derved var 148 kvadratmeter og i overensstemmelse med BBR-meddelelsen og salgsopstillingen.

Byretten tilkendte køberne et forholdsmæssigt afslag

Fo
r byretten blev der fremlagt en erklæring fra en mægler, som vurderede, at husets boligareal var korrekt angivet i BBR-meddelelsen. Der blev endvidere fremlagt en skriftlig udtalelse fra en kommune, som vurderede, at udestuen kunne godkendes til beboelse.

Under byretssagen blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden konkluderede blandt andet, at udestuen aldrig havde opfyldt kriterierne for at kunne indgå som boligareal, at ejendommens værdi på handelstidspunktet var 1.850.000 kr., og at udestuen ikke havde påvirket værdiansættelsen af ejendommen, da udestuen på handelstidspunktet blev vurderet til at være værdiløs. Skønsmanden vurderede endvidere, at kommunens udtalelse om udestuens godkendelse til beboelse ikke var korrekt, og skønsmanden var heller ikke enig i konklusionen i mæglererklæringen.

Byretten tog køberens påstand til følge. Byretten lagde til grund, at udestuen ikke på noget tidspunkt havde opfyldt kriterierne for et boligareal, og at boligarealet derfor var 128 kvadratmeter. Da boligarealet i salgsopstillingen var angivet til 148 kvadratmeter, var der tale om en væsentlig arealmangel, som sælger hæftede for. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at ejendommens areal var hentet fra BBR-registeret, eller at køberne var opfordret til at foretage opmåling af ejendommen, idet retten lagde til grund, at køberne ikke burde have opdaget arealafvigelsen.

På den anførte baggrund og da arealmangler efter højesteretspraksis ikke er omfattet af sælgers ansvarsfrihed efter lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom, fandt byretten, at køberen som følge af værdiforringelsen havde krav på et forholdsmæssig afslag i købesummen på 150.000 kr.

Landsretten stadfæstede byrettens dom

Sælger ankede byrettens dom til landsretten med påstand om frifindelse.

Landsretten fandt ligesom byretten, at der forelå en arealafvigelse på 20 kvadratmeter. I vurderingen henviste landsretten til de grunde, som byretten havde anført. Derudover indgik det i landsrettens vurdering, at udestuens gulv bestod af havefliser og taget af plastikplader.

Det kunne ikke føre til et andet resultat, at udestuen var opført efter det dagældende bygningsreglement, eller at kommunen efter udestuens opførelse havde attesteret, at bygningsarbejdet var i overensstemmelse med byggetilladelsen.

Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2019-22-0315.

Til top Sidst opdateret: 25-09-2019 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk