Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Nyt syn og skøn i situation med forskellige vurderingsmetoder 
28-05-2018 

Procesbevillingsnævnet har den 23. maj 2018 meddelt en række lejere tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 28. marts 2018.
Et ejendomsselskab overdrog i juni 2015 en ejendom til et andet selskab for en købesum på 90.275.700 kr. Ejendommen var en udlejningsejendom, hvor lejen fastsættes på baggrund af boligreguleringslovens regler. Overdragelsen udløste endvidere tilbudspligt i medfør af lejelovens § 100, hvorved ejendomsselskabet anmodede om syn og skøn i medfør af lejelovens § 103.

Ejendommen blev ved oprindelig skønsmand vurderet til at have en værdi på 58,8 mio. kr. Vurderingen var baseret på en afkastbaseret model, hvor ejendommens indtægter og udgifter blev opgjort på baggrund af forskellige lejetyper i ejendommen, hvorefter der blev skønnet over de gennemsnitlige kvadratmeterpriser og fastsat en afkastgrad.

Forud for sagen blev der indhentet supplerende skønserklæringer fra forskellige skønsmænd, hvori ejendommen vurderedes at have en værdi på henholdsvis 76, 78 og 84,5 mio. kr. Vurderingerne blev udarbejdet efter såkaldte cashflowbetragtninger, hvor ejendommens 10-årige likviditetsbudget opstilles og tilbagediskonteres.

Den oprindelig skønsmand fastholdt sin ejendomsvurdering, hvorefter ejendomsselskabet indbragte sagen for Københavns Byret under isoleret bevisoptagelse med påstand om indhentelse af nyt syn og skøn i medfør af retsplejelovens § 209, idet det navnlig blev gjort gældende, at der var grundlæggende og væsentlige fejl både i den af skønsmanden anvendte vurderingsmetodik og i det referencegrundlag, som dannede baggrund for vurderingen.

Lejerne anførte derimod, at nyt syn og skøn efter retsplejelovens § 209 er en absolut undtagelse, at skønsmanden havde anvendt samme principper i ejendomsvurderingen som anvendt i de supplerende skønserklæringer, og at der ikke var påvist mangler af betydning ved skønserklæringen eller ved skønsmandens vurderingsmetode i øvrigt.

Byretten fandt ikke grundlag for at tillade nyt syn og skøn

Afgørende for sagens udfald blev særligt, hvorvidt der rent vurderingsmetodisk kunne siges at foreligge flere såkaldte ”skoler”, og om der i øvrigt var påvist fejl ved den oprindelige skønsmands erklæring.

Byretten fandt det ikke godtgjort, at den metode, den oprindelige skønsmand havde anvendt, rent metodemæssigt baserede sig på ”en anden skole” end de metoder, der sædvanligvis anvendtes, ligesom det heller ikke kunne lægges til grund, at erklæringerne i øvrigt ikke afspejlede de nødvendige relevante faglige synsvinkler.

Da der i øvrigt ikke under sagen var påvist sådanne grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmandens vurdering, at der var rejst berettiget tvivl om erklæringens rigtighed, fandt retten ikke grundlag for at tillade nyt syn og skøn.

Landsretten ændrede byrettens afgørelse og tillod indhentelse af fornyet syn og skøn

Ejendomsselskabet kærede byrettens kendelse til landsretten og gjorde i forbindelse hermed gældende, at der i særlig grad bør tillades nyt syn og skøn i en situation, hvor der er flere metoder til at værdiansætte en udlejningsejendom, og hvor den af skønsmanden anvendte metode ikke repræsenterer den mest udbredte skole eller faglige tilgang inden for vurderingsmetodikken.

Modsat byretten tillod landsretten indhentelse af fornyet syn og skøn, idet landsretten lagde til grund, at der i hvert fald var to anerkendte metoder, der kunne anvendes ved værdiansættelsen af en ejendom som den foreliggende, og at et valg af metode kunne have betydning for værdiansættelsen.

Den omstændighed, at skønsmanden for byretten havde forklaret, at anvendelsen af de forskellige metoder typisk ville føre til samme resultat, kunne ikke føre til et andet resultat, ligesom hensynet til det omkostningsmæssige aspekt, herunder hensynet til sagens fremdrift, heller ikke kunne medføre en ændret vurdering.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2018-22-0182.
Til top Sidst opdateret: 28-05-2018 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk