Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Lejeforhøjelse for forbedringer udført som led i byfornyelse i et for udlejer uopsigeligt lejemål 
05-11-2018 

Procesbevillingsnævnet har den 1. november 2018 meddelt en udlejer tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 28. juni 2018
Et huslejenævn for Københavns Kommunes blev i efteråret 2014 anmodet om at tage stilling til en lejeforhøjelse for forbedringer udført som led i byfornyelse i et for udlejer uopsigeligt lejemål, idet lejeren ikke kunne anerkende lejeforhøjelsen.

Huslejenævnet afviste lejeforhøjelsen, idet huslejenævnet fandt, at de konkrete arbejder i lejemålet ikke havde medført en brugsværdiforøgelse af det lejede, jf. lejelovens § 58. Huslejenævnet lagde vægt på, at lejemålet før de udførte arbejder var tilpasset lejers særlige behov på grund af hans handicap, og at der ved udførelse af de nye arbejder ikke var sket en tilsvarende tilpasning.

Ankenævnet for huslejenævnene for Københavns Kommune ændrede huslejenævnets afgørelse. Lejeforhøjelsen vedrørende forbedringerne i lejemålet blev således godkendt, idet ankenævnet fandt, at lejeforhøjelsen svarede til forøgelsen af brugsværdien af de udførte arbejder, jf. lejelovens § 58. Ankenævnet lagde vægt på, at der var sket en udskiftning af et ældre køkken og badeværelse.

Boligretten frifandt udlejer

Boligretten frifandt udlejer under dissens. Flertallet fandt, at lejemålet var forbedret, og bemærkede i den forbindelse, at vurderingen heraf beror på en objektiv vurdering af de faktiske forhold, og at det ikke er afgørende om brugsværdien er øget for den enkelte lejer som sådan.

Herefter henviste flertallet til lejelovens § 47, stk. 4, hvoraf det fremgår, at lejeforhøjelse kan kræves uanset uopsigelighed, når udlejer har taget forbehold herom, og fandt i forlængelse heraf, at udlejer ikke i lejekontrakten eller i forbindelse med lejekontraktens indgåelse havde taget et sådant forbehold.

Flertallet fandt – uanset dette – at lejekontraktens uopsigelighed ikke var til hinder for, at udlejer kunne foretage lejeforhøjelse for forbedringerne. Flertallet lagde vægt på, at lejekontrakten oprindeligt blev indgået mellem lejer og hans far, hvis hensigt med uopsigeligheden fra udlejers side var at ”sikre” lejer, at der i forbindelse med lejekontraktens indgåelse alene blev drøftet lejemålets uopsigelighed – og ikke mulighederne for lejeforhøjelse – og at lejer ikke havde protesteret imod en anden lejeforhøjelse for udvendige forbedringer som led i byfornyelsen.

Mindretallet fandt, at der forelå så væsentlige vilkårsændringer til skade for lejer, at bestemmelsen om uopsigelighed fra udlejers side var til hinder for lejeforhøjelsen, jf. lejelovens § 47, stk. 4. Mindretallet lagde vægt på, at der ikke var taget et forbehold for lejeforhøjelse, at hensigten med den indgåede lejekontrakt med uopsigelighed fra udlejers side var at sikre, at lejer i videst muligt omfang skulle kunne klare sig selv, at forbedringerne var foretaget uden lejers samtykke og ikke tilgodeså lejers særlige behov samt størrelsen af lejeforhøjelsen.

Landsretten ændrede boligrettens dom

Lejer ankede dommen til Østre Landsret, der ændrede boligrettens dom, således at udlejer skulle anerkende ikke at være berettiget til at oppebære lejeforhøjelse for forbedringerne i lejemålet.

Landsretten henviste ligesom boligretten til lejelovens § 47, stk. 4, og anførte samtidig, at det er i overensstemmelse med almindelige obligationsretlige principper, at den ene part i et retsforhold, hvor opsigelse er udelukket, ikke ensidigt kan ændre de aftalte vilkår til skade for den anden, medmindre der er taget forbehold herfor. Idet lejemålet ubestridt var uopsigeligt fra udlejers side, var spørgsmålet herefter, om et sådant forbehold var taget. Landsretten fandt, at et sådant forbehold ikke var taget. Landsretten lagde vægt på, at der ikke i lejekontrakten var taget et specifik forbehold for lejeregulering, at der ikke lejekontraktens individuelle del udtrykkeligt var henvist til de vedhæftede standardbetingelser, hvoraf det fremgik, at lejen kunne ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning herom, samt omstændighederne omkring lejekontraktens indgåelse og hensigten bag denne.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2018-22-0374.
Til top Sidst opdateret: 05-11-2018 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk