Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Krav på efterbetaling af for lidt opkrævet leje, herunder spørgsmål om forældelse efter forlig og efter betaling i protest 
01-07-2019 

Procesbevillingsnævnet har den 27. juni 2019 meddelt en udlejer tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 15. april 2019.
Ifølge en lejekontrakt mellem lejer og udlejer blev lejen reguleret en gang årligt med 2,5 %. Efter at udlejer havde varslet lejeforhøjelse, hvilket krav lejer afviste, blev der mellem parterne indledt boligretssag. Parterne indgik i maj 2011 retsforlig ifølge hvilket, lejer anerkendte lejeforhøjelse for årene 2009-2012.

Udlejer opkrævede herefter leje som hidtil, idet udlejer ved en fejl undlod at opkræve leje i overensstemmelse med det i retsforliget anførte, ligesom udlejer ved en fejl ikke foretog den ifølge lejekontrakten aftalte indeksregulering med 2,5 % årligt.

I januar 2017 rettede udlejer derfor et efterbetalingskrav mod lejer. Lejer bestred et sådant krav, ligesom lejer gjorde gældende, at en del af kravet var forældet. Lejer meddelte endvidere, at forældelsesfristerne i sagen ikke var suspenderet. For at eliminere enhver procesrisiko valgte lejer at betale det fulde opkrævede beløb, idet lejer dog anførte, at beløbet blev betalt i protest og blev krævet tilbagebetalt omgående. Lejer betalte herefter det af udlejer opkrævede beløb den 5. maj 2017.

Da udlejer ikke tilbagebetalte beløbet, indgav lejer stævning den 10. oktober 2017.

Byretten dømte udlejer til at tilbagebetale til lejer

Byretten fandt indledningsvist, at de enkelte krav alle var forældede 3 år fra forældelsesfristens afbrydelse, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Byretten fandt videre, at forældelsesfristen var blevet afbrudt den 10. oktober 2017, da der var indgivet stævning, idet der ikke forinden var sket afbrydelse. Forældelse var således ikke afbrudt ved lejers betaling den 5. maj 2017, idet lejer klart havde meddelt, at forældelsesfristerne i sagen ikke var suspenderet. Alle krav fra før 10. oktober 2014 var således forældede.

For så vidt angår udlejers krav på efterregulering på 2,5 % efter lejekontrakten fandt retten, at udlejer var nærmest til at bære risikoen for, at der ikke var blevet reguleret. Efter en samlet afvejning af, at udlejer var nærmest til at bære risikoen for den forkerte lejeopkrævning, parternes anledning til at reagere, tidsforløbet og konsekvenserne af en efterregulering, som fandtes at være urimelige høje, idet udlejer havde glemt regulering i så lang en periode til skade for lejer, fandt byretten, at udlejer ikke var berettiget til efterregulering, idet denne ret var mistet ved retsfortabende passivitet.

Lejer fik herefter medhold i sin betalingspåstand.

Landsretten stadfæstede byrettens dom

Landsretten bemærkede, at det mellem parterne indgåede retsforlig udgjorde en ændring af lejeforholdets retsgrundlag, derved at retsforliget fastsatte størrelsen af den forhøjelse af den årlige leje, som skulle gælde for årene 2009-2012. Retsforliget afgjorde til gengæld ikke – og havde heller ikke kunnet regulere – om udlejer havde et krav på ikke betalt leje for disse perioder, og hvor stort dette krav i givet fald måtte være. Den del af udlejers efterbetalingskrav, der vedrørte forskellen mellem den faktisk betalte leje og den lejebetaling, som skulle erlægges efter retsforliget, fandt landsretten derfor ikke var omfattet af den 10-årige forældelsesfrist efter forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3. Landsretten tiltrådte således, at der gjaldt en 3-årig forældelsesfrist, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Landsretten fandt videre, at forældelse var afbrudt den 5. maj 2017, da lejer fuldt ud havde betalt det af udlejer fremsatte krav på efterbetaling. Uanset at lejer i forbindelse med betalingen havde bestridt at skylde beløbet, indebar betalingen, at udlejer ikke længere havde en pengefordring, der kunne forældes. Landsretten fandt herefter, at udlejers efterbetalingskrav, der vedrørte betalinger mere end 3 år forud for opfyldelsen den 5. maj 2017, var forældet.

For så vidt angår den ikke-forældede del af efterbetalingskravet anførte landsretten blandt andet, at udlejer som professionel udlejer af en erhvervsejendom havde en særlig anledning til at undersøge forholdet vedrørende lejebetalingen, og at det var interne forhold hos udlejer, der var årsag til, at man ikke tidligere blev opmærksom på fejlen. På den baggrund og i øvrigt af de af byretten anførte grunde tiltrådte landsretten, at den resterende del af udlejers efterbetalingskrav var fortabt ved retsfortabende passivitet.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2019-22-0244.
Til top Sidst opdateret: 01-07-2019 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk