Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Bristede forudsætninger og betaling af renovationsudgifter i lejesag 
06-11-2019 

Procesbevillingsnævnet har den 28. oktober 2019 meddelt en boligforening tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 16. august 2019.
En boligforening havde oprindeligt indgået en lejekontrakt med lejerne, hvor lejerne betalte ca. 200 kr. i fællesudgifter udover deres almindelige husleje. Det fremgik endvidere af lejekontrakten, at boligforeningen kunne kræve, at lejerne skulle betale for renovation direkte til forsyningsselskabet, såfremt denne udgift kunne opkræves direkte fra leverandør til lejer.

Lejerne modtog efterfølgende et tillæg til lejekontrakten. Tillægget indebar bortfald af fællesudgifterne, at lejer skulle betale udgifter til dagrenovation direkte til forsyningsselskabet, og en lejeregulering, hvorefter huslejen ville stige hvert år efter en trapperegulering. Det var anført, at boligreguleringslovens §§ 5-14 var fraveget, idet der var tale om beboelseslejlighed taget i brug efter den 31. december 1991.

Lejerne modtog sammen med tillægget et fremsendelsesbrev, hvoraf det fremgik, at lejerne blev bedt om at underskrive tillægget. Størstedelen af lejerne underskrev herefter tillægget, da de følte sig forpligtede hertil. De lejere, der havde underskrevet, var uvidende om, at et antal lejere ikke underskrev tillægget. Dette resulterede i, at disse lejere betalte mindre i husleje end de lejere, der havde underskrevet tillægget.

S
agen blev indbragt for Huslejenævnet, der godkendte huslejen for de lejere, der havde underskrevet tillægget, men nævnet fandt, at boligforeningen ikke havde været berettiget til at forpligte lejerne til at betale for renovationen direkte til renovationsselskabet.

Boligrettens flertal fandt, at lejerne var forpligtede af underskriften på tillægskontrakten, men at lejerne ikke skulle betale for udgiften til renovation

Boligrettens flertal fandt, at det forhold, at lejerne havde underskrevet tillægget med en forventning om, at alle andre lejere ville underskrive, ikke kunne medføre, at lejerne var bundet af deres underskrift. Det blev herefter anført, at da lejeforholdet var omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, hvorefter blandt andet § 5, stk. 9, om mere byrdefulde vilkår ikke fandt anvendelse på lejeforholdet, kunne lejen kun kræves nedsat, hvis den ikke var rimelig jf. aftalelovens § 36. Flertallet fandt, at lejen var rimelig. Mindretallet fandt derimod, at lejerne ikke var forpligtede af deres underskrift, der var afgivet under urigtige forudsætninger, jf. aftalelovens § 33.

Boligretten fandt derudover, at lejerne ikke skulle betale for udgiften til renovation, da retten fandt, at dette var en driftsudgift, der ifølge retspraksis skal være indeholdt i lejen.

Landsretten fandt, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra tillægskontrakten ud fra et forudsætningssynspunkt, og at lejerne ikke skulle betale for udgiften til renovation

Landsretten fandt efter en samlet vurdering, at lejerne hver især ud fra et forudsætningssynspunkt kunne kræve sig frigjort fra den indgåede aftale om tillæg til lejekontrakten. Landsretten lagde vægt på, at det var en afgørende forudsætning for de lejere, der underskrev tillægget til lejekontrakten, at de var forpligtede hertil, idet den nye regulering af lejen trådte i stedet for tidligere og fremtidig manglende regulering som følge af stigninger i skatter og afgifter. Landsretten fandt således, at lejerne kunne kræve sig frigjort fra de bestemmelser i de indgåede aftaler om tillæg til lejekontrakterne, der vedrørte lejeregulering.

Vedrørende betaling for renovation fandt landsretten efter ordlyden af fremsendelsesbrevet og bestemmelsen i tillægget til lejekontrakterne, at lejerne havde påtaget sig en betalingsforpligtelse og ikke en renovationsforpligtelse. Landsretten anførte herefter, at Højesteret i U 2018.174 H havde fastslået, at en udlejer ikke har hjemmel til at aftale med en lejer, at der skal ske særskilt betaling for renovation som tillæg til huslejen, idet udgifter til renovation anses som en driftsudgift, der skal være indeholdt i lejen. Landsretten frifandt på denne baggrund lejerne for boligforeningens påstande om betaling for renovationsudgiften direkte til forsyningsselskabet.

Landsretten anførte herefter, at retten ikke fandt anledning til at tage stilling til, hvorvidt dagældende lejelovs § 19, stk. 3, jf. § 24, gav udlejer adgang til med lejer at aftale, at lejer skulle overtage pligten til renholdelse omfattende renovation.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2019-22-0417 og 2019-22-0418.

Til top Sidst opdateret: 06-11-2019 
ProcesbevillingsnævnetseperatorStore Kongensgade 1-3, 2. salseperator1264 København K. seperatorTelefon: 33121320seperatorEmail: post@procesbevillingsnaevnet.dk