Hop til indhold
DANMARKS DOMSTOLE
- FOR RET OG RETFÆRDIGHED

Odense kommune erstatningspligtig ved salg af byggegrunde 
06-02-2017 

 
 

Retten i Odense har i et gruppesøgsmål, der blev behandlet af 3 dommere, givet en række købere af grunde i et område, der ifølge salgsprospekt var i ”smuk natur og landlige omgivelser”, medhold i, at Odense kommune som sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse køberne om Ring 3 Vest.

Rettens præmisser var som følger:

”Købsaftalerne om byggegrundene er indgået mellem på den ene side Odense Kommune og på den anden side en række private købere, der erhvervede grundene med henblik på at opføre boliger til sig selv. Det salgsmateriale, som kommunen udleverede til køberne, omfattede bl.a. folderen ”Byggegrunde ved Tyrsbjergvej” med underoverskrifterne ”fra æbleplantage til haveby” og ”en ny udstykning for de kræsne…”, og folderen henvender sig efter sit indhold til købere, der sætter pris på bl.a. smuk natur og landlige omgivelser. Materialet omfattede også bl.a. lokalplan nr. 8-680 vedrørende det nye boligområde ved Tyrsbjergvej, hvori det er anført som et selvstændigt formål, at bebyggelse sker under bevarelse af områdets grønne, åbne, landlige karakter. Det er ubestridt, at kommunen ikke udleverede materiale til køberne, som indeholdt oplysninger om kommunens planer for anlæg af en vestlig Ring 3 om Odense, og at kommunen heller ikke mundtligt oplyste herom.

 

De omtvistede salg af byggegrunde fandt sted i perioden 31. december 2009 – 1. november 2011. Forud herfor havde Odense Byråd den 11. november 2009 vedtaget Kommuneplan 2009 – 2021, hvori det blev besluttet at gennemføre en temaplanlægning, der revurderede bymønstret og byudviklingsstrategien fra Planstrategi 2008, og det blev anført, at planlægningen af Ring 3 vest skulle indgå. I kommuneplanen indgår et selvstændigt afsnit om Ring 3, og det er heri anført bl.a., at en ny ringvejsforbindelse vest om Odense fra motorvej E20 over Stegsted til Kirkendrup overvejes. Kommuneplanen byggede på Planstrategi 2008, hvori en ny vestlig Ring 3 var beskrevet, ligesom linjeføringen var illustreret på et kortudsnit under teksten ”Ny ring 3 vest”. Forud for vedtagelsen af kommuneplanen havde kommunen afholdt borgermøder og indhentet bemærkninger til kommuneplanen, der i oktober 2009 blev samlet i hæfteform. Det fremgår heraf, at byrådet forholdt sig skriftligt til bl.a. en række fremsatte bemærkninger om planlægningen af en ny vestlig Ring 3. Overvejelserne vedrørende denne fremgik allerede af en miljøvurdering og VVM-undersøgelse fra 2002, der var udarbejdet af Fyns Amt og Odense Kommune i samarbejde med COWI A/S, hvori en mulig linjeføring var illustreret på flere kortudsnit, ligesom det var anført bl.a., at Ring 3 kunne forventes at blive etableret som en ny tosporet landevej. VVM-undersøgelsen var i 2005 – 2006 genstand for teknisk behandling, borgermøder og drøftelse med Vejdirektoratet. Planerne om en ny vestlig Ring 3 fremgik endvidere af forslaget til Kommuneplan 2009 – 2021 fra marts 2009 og af forslaget til samme fra april 2009.

 

Selv om interessezonen for vejanlægget, der til dels var sammenfaldende med udstykningens vestlige areal, først blev offentliggjort i maj 2010, var planerne for en ny vestlig Ring 3 så konkrete i december 2009, hvor den første byggegrund blev solgt, at det burde have stået kommunen klart, at oplysning om planerne for vejanlægget måtte antages at være af væsentlig betydning for de købere, som kommunens salgsmateriale henvendte sig til. Dette er underbygget af skønserklæringerne, hvorefter en sådan oplysning ville have medført, at flere af grundene ville være usælgelige. Kommunen har ved at undlade at oplyse herom tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Den omstændighed, at kommunens salgsrepræsentant, Allan Ohm Tolstrup, har forklaret, at han først i 2012 blev bekendt med planerne for vejanlægget, kan ikke føre til et andet resultat. Der er ikke grundlag for at fastslå, at køberne har tilsidesat deres undersøgelsespligt, idet bemærkes, at oplysningerne om planerne for en ny vestlig Ring 3 kun vanskeligt kunne fremfindes og havde en fragmenteret karakter. Endvidere må kommunen i relation til de enkelte private grundkøbere klart være den part, som var nærmest til at tilvejebringe oplysningerne om de kommunale planer for vejanlægget.

 

Kommunens tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt medfører, at kommunen er erstatningsansvarlig for det tab, som grundkøberne har lidt ved, at interessezonen har reduceret grundenes værdi. Det lægges efter skønsmændenes erklæringer og forklaringer til grund, at alle grundkøberne, bortset fra køberne af Bækkelunds Have nr. 32 – 49, også efter kommunens afhjælpning ved vedtagelsen i juni 2013 af den reducerede interessezone har lidt et økonomisk tab. Tabet er adækvat og kausalt. Det bemærkes herved, at retten efter det foreliggende ikke har grundlag for at tilsidesætte skønsmændenes vurdering af, at grunde beliggende mere end 500 meter fra interessezonen ikke påvirkes værdimæssigt af interessezonen.

 

Endvidere medfører grundenes reducerede værdi, at de nævnte købere – uden hensyn til kommunens ansvarspådragende adfærd – kan kræve afslag i købesummen. Den omstændighed, at den oprindelige interessezone efter skønsmændenes erklæringer og forklaringer på handelstidspunktet reducerede værdien af samtlige grunde, findes ikke at kunne føre til, at køberne af Bækkelunds Have nr. 32 – 49 også efter kommunens afhjælpning ved vedtagelsen af den reducerede interessezone kan kræve afslag i købesummen.

 

Herefter og da gruppesøgsmålsformen ikke indebærer nogen ændring i parternes materielle retsstilling, tages den af Foreningen Ring 3 Sagen nedlagte påstand til følge for så vidt angår køberne af grundene beliggende Bækkelunds Have 1 – 28 og Sukkeræble Have nr. 16 og 23. Odense Kommune frifindes for så vidt angår køberne af grundene beliggende Bækkelunds Have 32 – 49.

 

Sagen er anlagt som et anerkendelsessøgsmål uden angivet værdi. Foreningen Ring 3 Sagen har i et retsmøde den 3. september 2014 anslået sagsgenstanden til at udgøre et beløb på mellem 10 og 20 millioner kr. Begge parter har dels vundet, dels tabt en del af sagen, hvorfor én af parterne skal betale delvise sagsomkostninger til modparten, jf. retsplejelovens § 313, stk. 1. Idet Foreningen Ring 3 Sagen har vundet sagen for så vidt angår ca. 2/3 af ejendommene, skal Odense Kommune betale omkostninger til Foreningen Ring 3 Sagen. Beløbet til omkostninger til juridisk bistand kan skønsmæssigt ansættes til 400.000 kr. incl. moms. Der er ved skønnet taget højde for sagens karakter, hovedforhandlingens længde, og at der er foretaget såvel syn og skøn som supplerende syn og skøn.

 

Idet det har været nødvendigt for Foreningen Ring 3 Sagen at anlægge sagen, og da Foreningen Ring 3 Sagen har fået medhold i væsentlig grad, skal Odense Kommune endvidere refundere retsafgifter på 77.000 kr.

 

Der er samlet betalt 274.331,50 kr. til syn og skøn. Odense Kommune har allerede afholdt 148.258,50 kr. Som følge af sagens resultat finder retten, at Odense Kommune yderligere skal betale 35.000 kr. til Foreningen Ring 3 Sagen. Foreningen Ring 3 Sagen har afholdt 2.000 kr. i gebyr til Dansk Ejendomsmæglerforening og 36.576,25 kr. til offentlig bekendtgørelse af gruppesøgsmålet. Disse beløb skal refunderes af Odense Kommune.

 

Samlet skal Odense Kommune således til Foreningen Ring 3 Sagen betale 550.576,25 kr. incl. moms i sagsomkostninger.”

 

Dommens konklusion blev herefter:

 

”Odense Kommune tilpligtes overfor de af gruppesøgsmålet omfattede købere af grundene beliggende Bækkelunds Have 1 – 28 og Sukkeræble Have nr. 16 og 23 at anerkende at have pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med det pågældende gruppemedlems grundkøb, der berettiger til erstatning for det pågældende gruppemedlems tab, og/eller at anerkende at den pågældende gruppemedlems grund var behæftet med værdiforringende mangler, der berettiger til et forholdsmæssigt afslag i det pågældende gruppemedlems købesum.

 

Odense Kommune frifindes i relation til de af gruppesøgsmålet omfattede købere af grundene beliggende Bækkelunds Have 32 – 49.

 

I sagsomkostninger skal Odense Kommune til Foreningen Ring 3 Sagen betale 550.576,25 kr.

 

Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.”

 

Til top Sidst opdateret:  
Retten i OdenseseperatorAlbanigade 28seperator5000 OdenseseperatorTelefon: 66114712seperatorEmail: odense@domstol.dk