DOM
Afsagt den 30. april 2004 i sag nr. : BS 2A-2158/2002
Mægler
mod
B
Denne sag er anlagt den 7. november 2002. Sagsøger har som ejendomsmægler haft en formidlingsaftale med sagsøgte om salg af sagsøgtes ejendom. Umiddelbart efter udløbet af formidlingsaftalen solgte sagsøgte ejendommen uden sagsøgers medvirken. Sagen vedrører spørgsmålet om sagsøgers ret til honorar for salget.
Dommen er skrevet uden en fuldstændig sagsfremstilling efter reglerne i retsplejelovens § 366 a, stk. 2.
Sagsøgte indgik den 28. januar 2002 en formidlingsaftale med sagsøger om salg af sagsøgtes ejendom, Xvej xx. Sagsøger fremviste ejendommen blandt andet for S. Formidlingsaftalen udløb den 28. juli 2002. Den 30. juli 2002 underskrev sagsøgte et betinget skøde om salg af ejendommen til S. Den 31. juli 2002 underskrev S samme skøde. Den 20. september 2002 sendte sagsøger sin faktura på salær fastsat efter formidlingsaftalen.
Sagsøger har nedlagt påstand om betaling af 71.422,50 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.
Der er under sagen afgivet partsforklaringer af sagsøger, Mægler, og sagsøgte, B. Der er derudover afgivet forklaringer af vidnerne, S. og advokat NN.
Sagsøger har til støtte for sin påstand navnlig gjort gældende, at sagsøgers aftale om salg af ejendommen til S blev indgået som en mundtlig aftale inden udløbet af formidlingsaftalen.
Sagsøger har ikke fortabt sit krav på honorar efter pkt. 8.1.2 i formidlingsaftalen på grund af formuleringen af kontrakten. Der er ikke et specifikt krav til formuleringen. Der er i øvrigt tale om en standardblanket udarbejdet af XX-kæden. Kendelsen fra Klagenævnet for Ejendomsformidling gav da også alene anledning til kritik og ikke til fortabelse af honorar.
Det var sagsøgers indsats, der skabte kontakten mellem sagsøgte og S. Kernen i en ejendomsformidlers ydelser er at skabe kontakt mellem sælger og køberemner samt at forhandle vilkårene.
S ønskede ikke at handle gennem ejendomsmægler, hvilket sagsøgte vidste i hvert fald primo juli. Dette fortalte han ikke sagsøger. Der blev i formidlingsperioden indhentet lånetilbud, hvilket tyder på, at der var konkrete forhandlinger, hvorunder prisen var aftalt. Både bank og kreditforening kontaktede sagsøger for at få papirer på handlen. Der er herefter ingen tvivl om, at begge parter afventede udløbet af formidlingsperioden. Sagsøgte flytte ud, og S flyttede da også ind allerede den 1. august 2002. Derfor er der ingen tvivl om, at handelsaftalen var reelt indgået inden formidlingsperiodens udløb.
Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at formidlingsaftalens pkt. 8.1.2 ikke er formuleret i overensstemmelse med § 6, stk. 3, nr. 2, i bekendtgørelse om ejendomsformidling (bkg. nr. 48 af 20/1 2000). Efter § 29 i lov om omsætning af fast ejendom kan bestemmelser i denne lov eller de regler, der er fastsat med hjemmel i loven ikke fraviges til skade for forbrugerne. Allerede derfor har sagsøger ikke ret til noget honorar.
Det er ikke muligt at handle fast ejendom på grundlag af mundtlige aftaler. Derfor er der først indgået en endelig aftale om S.s køb af ejendommen den 29. eller 30. juli 2002. Ejendommen er derfor først handlet efter formidlingsaftalens udløb.
Sagsøger har ikke ført bevis for, at han har udført det formidlingsarbejde, der var årsag til handlen.
Sagsøger har derfor ikke krav på noget honorar.
Rettens bemærkninger:
Retten finder det godtgjort, at der var forhandlinger mellem sagsøgte og S om sidstnævntes køb af ejendommen inden formidlingsaftalens udløb uden, at sagsøger medvirkede. Det findes videre godtgjort, at disse udskød aftalen med henblik på at undgå, at sagsøger skulle have et formidlingshonorar. Retten har her især lagt vægt på
at der var flere kontakter mellem sagsøgte og S,
at S udtrykkeligt havde givet udtryk for, at han ikke ønskede at købe med sagsøger som ejendomsformidler,
at der blev indhentet lånetilsagn inden udløbet af formidlingsaftalen, samt
at der er en snæver tidsmæssig sammenhæng mellem ophøret af formidlingsaftalen, underskrivelsen af skødet og S.s overtagelse af ejendommen.
Sagsøger skabte kontakten mellem sagsøgte og S. Købsaftalen er derfor indgået på grundlag af sagsøgers indsats og uden, at der har medvirket nogen anden formidler.
Herefter er sagsøger berettiget til sit honorar dels efter formidlingsaftalen og dels efter § 6, stk. 3, nr. 2, i bekendtgørelse om ejendomsformidling.
At formidlingsaftalens pkt. 8.1.2 ikke er formuleret i nøje overensstemmelse § 6, stk. 3, nr. 2, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, afskærer ikke i denne situation sagsøger fra at få det honorar, han i øvrigt var berettiget til. Der kan herefter afsiges dom efter sagsøgers påstand.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, B, skal inden 14 dage til sagsøger, Mægler, betale 71.422,50 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 7. november 2002, til betaling sker. Inden samme frist skal sagsøgte i sagsomkostninger til sagsøger betale 12.750 kr.