Huslejenævnet nedsatte lejen i lejlighed på grund af fugtproblemer. Nedsættelsen godkendt af boligretten, der fandt, at udlejer havde bevisbyrden for, om årsagen til fugtproblemerne var lejernes adfærd.
Vestre Landsret har den 15. august 2003 stadfæstet dommen.
______________
Den 19. september 2002 blev i sag nr. BS 2A-93/2002:
U
mod
L
afsagt
DOM
Denne sag, der vedrører størrelsen af lejen i lejemålet X-gade, Herning, er anlagt den 17. januar 2002.
Dommen er skrevet uden en fuldstændig sagsfremstilling efter reglerne i retsplejelovens § 366 a, stk. 2.
De sagsøgte klagede den 13. november 2001 til Huslejenævnet for Herning og Ikast kommuner over størrelsen af den husleje, de betalte efter lejekontrakten, ligesom de klagede over fugtproblemer i det lejede. Den aftalte husleje var 48.000 kr. om året excl. varme og vand. Huslejenævnet traf den 29. november 2001 en afgørelse i sagen, som blev sendt til parterne den 21. december 2001. Huslejenævnet nedsatte lejen til 36.000 kr. om året ligeledes excl. varme og vand.
Af Huslejenævnets afgørelse fremgår bl. a.:
"... Lejemålet er påbegyndt den 1. januar 2001.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er en 4-værelses lejlighed beliggende i en ejendom med 2 lejligheder. Ejendommen er opført i 1946 og ombygget i 1979. I følge bygnings- og boligregisteret udgør lejemålet 122 m². Arealet er kontrolleret af Teknisk Forvaltning.
Lejemålet består af køkken, stue, 3 værelser og badeværelse.
Begrundelse for afgørelsen:
Huslejenævnet, der har besigtiget lejemålet, har foretaget en sammenligning med de oplysninger, som nævnet har om lejens størrelse i sammenlignelige lejemål, herunder sager, der tidligere er afgjort af nævnet, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi.
Ved denne sammenligning har nævnet taget hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Der er i Huslejenævnet enighed om, at lejen overstiger det lejedes værdi.
Det er indgået i nævnets vurdering, at lejemålet fremtræder pænt, men med alvorlige fugtproblemer, som gjorde flere af lejemålets rum ubrugelige, blandt andet på grund af svampeangreb. I køkkenet var der i skuffer og skabe tydelige tegn på fugtproblemer. I stuen var der på de sydvestlige mure fugtproblemer. I kontoret var der fugtproblemer i det nord/vestlige hjørne. Soveværelset var ubrugeligt på grund af fugtproblemer, og der var svampeangreb i hjørnet. I det lille værelse var der alvorlige fugtproblemer især under vinduet.
Nævnets medlemmer er enige om, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, såfremt manglerne ikke forelå.
Lovgrundlag:
Lejelovens § 106, hvorefter nævnet kan tage stilling til lejens størrelse jf. lejelovens § 49, jf. § 47, hvorefter lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes til et beløb, der væsentlig overstiger det lejedes værdi.
Lejelovens § 106, hvorefter nævnet kan afgøre tvister om opfyldelse af udlejers vedligeholdelsesforpligtelse, jf. lejelovens kap. IV.
..."
De sagsøgte flyttede med udgangen af januar 2002.
Sagsøger anmodede den 5. februar 2002 Huslejenævnet om at genoptage sagen, hvilket nævnet afviste i en afgørelse af 4. marts 2002 udsendt den 25. marts 2002. Afvisningen skete, efter nævnet den 28. februar 2002 påny besigtigede lejemålet. I afgørelsen står bl. a.:
"... Det blev ved besigtigelsen konstateret, at der stadig var fugt i syd-østlige opholdsrum.
Nævnet bemærker:
Finder udlejer, at fugtproblemet er væk, kan lejen sættes op til det lejedes værdi. Er de nye lejere uenige heri, kan de anlægge sag ved Huslejenævnet.
..."
Sagsøger har nedlagt følgende påstande:
Principal påstand: Den af Huslejenævnet for Herning og Ikast kommuner trufne afgørelse af den 29. november 2001, udsendt til udlejer den 21. december 2001, og hvorefter den månedlige leje for lejemålet X-gade, 7400 Herning, nedsættes til 3.000 kr., hjemvises til fornyet behandling.
Subsidiære påstand: Den af Huslejenævnet for Herning og Ikast kommuner trufne afgørelse af den 29. november 2001, udsendt til udlejer den 21. december 2001, og hvorefter den månedlige leje for lejemålet X-gade, 7400 Herning, nedsættes til 3.000 kr., ophæves som værende ugyldig.
Mere subsidiære påstand: De sagsøgte tilpligtes in solidum, at anerkende, at den månedlige leje for disses lejemål, beliggende X-gade, 7400 Herning, udgør 4.000 kr. excl. forbrugsafgifter.
Mest subsidiære påstand: De sagsøgte tilpligtes in solidum, at anerkende, at den månedlige leje for disses lejemål, beliggende X-gade, 7400 Herning, udgør et mindre beløb end 4.000 kr., men dog større end 3.000 kr. excl. forbrugsafgifter.
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse overfor sagsøgers påstande, hvorefter Huslejenævnets afgørelse stadfæstes, samt betaling af 13.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 1. februar 2002 til betaling sker.
Der er under sagen afgivet forklaring af U.s datter, HC, L og vidnerne, den nuværende lejer af lejemålet EH, og den tidligere lejer af lejemålet, PK.
Sagsøger har til støtte for sine påstande gjort gældende, at Huslejenævnet som forudsætning for deres afgørelse har lagt, at de konstaterede fugtproblemer skyldtes forhold, udlejer var ansvarlig for. Nævnet har dog ikke taget stilling til dette spørgsmål. Det var de sagsøgte, der mente, der var mangler, hvorfor det også var de sagsøgte, der havde og fortsat har bevisbyrden for, at der var mangler, udlejer var ansvarlig for. Huslejenævnets manglende stillingtagen til dette spørgsmål sammenholdt med, at nævnet ikke besidder den nødvendige faglige kompetence til at vurdere årsagen til fugtproblemer, må medføre, at nævnets afgørelse skal ophæves, og sagen hjemvises til nævnet til fornyet behandling. Nævnet må så under den ny behandling indhente den nødvendige faglige bistand eller afvise sagen.
Hvis der var tale om fugtproblemer, sagsøger er ansvarlig for, er det reglerne i lejelovens kapitel III, der skal finde anvendelse. En nedsættelse af lejen skal således ske efter lejelovens § 11, stk. 2. Huslejenævnet har ikke kompetence efter lejelovens § 106 til at nedsætte lejen efter § 11, stk. 2, hvorfor nævnets afgørelse også af denne grund er ugyldig. En lejenedsættelse efter § 11, stk. 2, kan kun ske for fremtiden og ikke med tilbagevirkende kraft.
Huslejenævnet har heller ikke haft grundlag for at statuere, der var svamp i lejemålet.
I øvrigt gøres det gældende, at årsagen til fugt var lejernes adfærd.
Såfremt Huslejenævnets afgørelse ikke skal ophæves, og sagen hjemvises, skal afgørelsen ophæves som værende ugyldig. Det vil herefter være de sagsøgte, der har bevisbyrden, såvel for at der er grundlag for en lejenedsættelse efter lejelovens § 11, stk. 2, som efter § 49. Denne bevisbyrde har de sagsøgte ikke løftet. Det kan i den forbindelse ikke komme sagsøger til skade, at denne ikke har ladet foretage syn og skøn. Det må i øvrigt lægges til grund, at der ikke længere er fugtproblemer i lejligheden.
Til støtte for den mere og den mest subsidiære påstand gøres det gældende, at der i Lejelovens § 49 ikke er grundlag for at kræve lejen nedsat, da den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, endmindre "væsentligt" over det lejedes værdi.
De sagsøgte har til støtte for deres påstande gjort gældende, at Huslejenævnet ved begge nævnets besigtigelser konstaterede fugtproblemer i lejligheden. Det må også lægges til grund, at de sagsøgte straks efter indflytningen i mangellisterne klagede over fugtproblemer, hvilket stemmer godt overens med, at de tidligere lejer også oplevede massive fugtproblemer. Problemerne kan derfor ikke skyldes lejernes forhold. I denne situation må det være udlejer, der har bevisbyrden for, at fugten ikke skyldes fejl ved ejendommen, men lejernes adfærd. Denne bevisbyrde har sagsøger ikke løftet.
Huslejenævnet havde kompetence til at tage stilling, og nævnets afgørelse er derfor ikke ugyldig. Huslejenævnet har ikke anvendt § 11, stk. 2, men i stedet henvist til § 49. Et af de momenter, nævnet skal tage hensyn til ved vurderingen af det lejedes værdi, er lejemålets vedligeholdelsestilstand. Det var netop den konstaterede vedligeholdelsestilstand, der var årsag til lejenedsættelsen.
Rettens bemærkninger:
Indledningsvist bemærker en enig boligret, at det ved bevisførelsen, herunder især Huslejenævnets afgørelser, der bestyrker de afgivne forklaringen fra sagsøgte og vidneforklaringen fra PK, findes bevist, at der i lejemålet var massive fugtproblemer.
1 dommer bemærker, at det var de sagsøgte, lejerne, der anlagde sagen ved Huslejenævnet og overfor nævnet gjorde gældende, at udlejer var ansvarlig for de mangler ved lejemålet, som der var årsag til de konstaterede fugtproblemer. Det er derfor de sagsøgte, der har bevisbyrden for, at det ikke var lejernes egen adfærd, men i stedet forhold, sagsøger, udlejer, er ansvarlig for. Denne bevisbyrde har de sagsøgte også under boligrettens behandling, og denne bevisbyrde har de sagsøgte ikke løftet. Allerede af denne årsag voterer denne dommer for at tage en af sagsøgers påstande til følge.
2 dommere bemærker, at henset til manglernes karakter sammenholdt med, at det ikke alene var de sagsøgte, men også de tidligere lejere, der havde fugtproblemer, findes det rigtigst, at udlejer har bevisbyrden for, at det er lejernes adfærd, der var årsag til fugtproblemerne. Sagsøger har ikke løftet denne bevisbyrde. Disse dommere lægger herefter til grund, at fugtproblemerne skyldtes forhold ved ejendommen, som sagsøger var ansvarlig for.
Da Huslejenævnet også har lagt dette til grund, findes dette ikke at kunne begrunde en ophævelse af nævnets afgørelse og hjemvisning til fornyet behandling.
Huslejenævnet har ikke kompetence til at nedsætte lejen efter Lejelovens § 11, stk. 2. Dette har nævnet heller ikke gjort, hvorfor disse dommere heller på grund af manglende kompetence finder grundlag for at tage sagsøgers principale og subsidiære påstande til følge.
Da Lejelovens § 47, stk. 2, udtrykkeligt henviser til lejemålets vedligeholdelsestilstand, og da der ved vurderingen af, om en aftalt leje efter § 49 væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal tages hensyn til de momenter, der er nævnt i § 47, stk. 2, finder disse dommere, at Huslejenævnet ikke har anvendt forkerte bestemmelser som grundlag for lejenedsættelsen.
Henset til oplysningerne i Huslejenævnets afgørelse af 29. november 2001 må disse dommere lægge til grund, at flere af lejemålets rum var ubrugelige. Herefter finder disse dommere ikke grundlag for at tilsidesætte nævnets vurdering af, at det lejedes værdi på grund af fugtproblemerne var nedsat til 3.000 kr. pr. måned excl. forbrugsafgifter. Den aftalte leje oversteg herefter væsentligt det lejedes værdi.
Disse dommere stemmer derfor for, at sagsøger ikke kan få medhold i nogen af sine påstande.
Efter Lejelovens § 49, stk. 3, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt, når lejen nedsættes efter stk. 1. De sagsøgtes påstand om betaling af 13.000 kr. med tillæg af renter kan derfor tages til følge.
Der afsiges dom efter flertallets votering.
THI KENDES FOR RET
De sagsøgte frifindes. Sagsøger U betaler inden 14 dage til de sagsøgte L 13.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 1. februar 2002, til betaling sker. Inden 14 dage betaler sagsøger endvidere i sagsomkostninger til de sagsøgte 15.000 kr.