Dommen indeholder en række beskrivelser af det omtvistede lejemål og en række sammenligningslejemål.
Dommen er i et vist omfang anonymiseret, ligesom der er udeladt afsnit uden betydning for andre end sagens parter.
_________________
D O M
afsagt af retten i Herning, 1. afdeling, den 26. oktober 2001
BS 2A-582/2000
Denne sag, der vedrører størrelsen af lejen i lejemålet Skolegade 68 B, st. Herning er anlagt den 28. marts 2000.
Dommen er skrevet uden en fuldstændig sagsfremstilling efter reglerne i retsplejelovens § 366 a, stk. 2.
Sagsøger varslede den 25. januar 2000 en lejestigning fra 20.264,40 kr. årligt til 35.100 kr. årligt. Varslingen var begrundet i lejelovens § 47. Sagsøgte protesterede den 1. marts 2000, hvorefter der blev udtaget stævning.
Sagsøger (udlejer E.) har nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den lovlige leje for hendes lejemål i ejendommen Skolegade 68 B, Herning med virkning fra den 1. maj 2000 udgør 32.283 kr. årligt og at for lidt betalt leje forrentes fra de enkelte forfaldstidspunkter til betaling sker med sædvanlig procesrente.
Sagsøgte (lejer M.) har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod anerkendelse af mindre stigninger i lejen end påstået af sagsøger.
Ved varslingen af lejestigningen havde sagsøger en forudsætning om, at lejemålets areal udgjorde 78 m², men der er nu enighed mellem parterne om, at lejemålets areal er 71,74 m². Sagsøgers påstand svarer til, at lejen bør udgøre 450 kr. i årlig leje pr. m². Lejen udgjorde herefter før varslingen 282,47 kr. årligt pr. m².
Boligretten har under domsforhandlingen besigtiget det omhandlede lejemål samt en del sammenligningslejemål. Der er endvidere afgivet forklaring af sagsøgte.
(Forklaringen afgivet af lejeren er udeladt)
Boligretten konstaterede ved besigtigelsen, at der er tale om en mindre hjørneejendom med flere opgange. Sagsøgtes opgang anvendes udover af sagsøgte, der bor i stuelejligheden, også af en lejer på 1. sal. Fra hovedtrappen er der indgang direkte til stuerne. Der er tale om 2 stuer en suite, der nu er forbundet med en bred halvbuet formet åbning. Der var termoruder i lejligheden. I stuerne var der kun en stikkontakt i hvert rum. Der var lagt nyt gulv i soveværelset. Der var ingen faste skabe i soveværelset. I køkkenet var et ældre hvidt elementkøkken. Komfur og emhætte tilhørte udlejer. Adgang til badeværelset kunne kun ske fra hovedtrappen. I badeværelset var der toilet og håndvask med brus. Der var ikke separat brusekabine. Fra køkkenet var der via bagtrappe adgang tilkælder med vaskemaskine, tørretumbler og tørresnore. Der var ialt 5 lejere, der benyttede disse faciliteter. Der var derudover gårdhave og garage til cykler.
Der blev forevist en række sammenligningslejemål. Boligretten bemærker følgende om disse:
Th. Nielsens Gade 29 C, 1. tv.: 2½ værelses lejlighed på 84 m². Lejligheden består af stor entre med skabe, stor stue med altan og køkken med spiseplads. Køkkenet var med nyere elementkøkken, nyt komfur, emhætte og køle/fryseskab, soveværelse med skabe, kammer med skabe og badeværelse med kar. Lejen udgør årligt 383 kr. pr. m².
Dalgasgade 18, 1.: 4 værelses lejlighed på 90 m². Lejligheden består af entre, 2 stuer en suite og 2 soveværelser. Der er køkken med nyere elementkøkken, komfur, emhætte og køle/fryseskab. Der er særskilt toiletrum med håndvask og separat baderum med brusekabine og håndvask. Der var kælder med tørrerum og kælderrum. Der var adgang til vaskemaskine i naboejendommen. Der var gårdmiljø. Lejen udgør årligt 400 kr. pr. m². Lejeren havde ingen lejekontrakt.
Linde Alle 4, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 64 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et mindre brusebadeværelse med toilet og vask, et gammelt køkken med komfur og køleskab, samt et soveværelse med udgang til altan. Der var gamle plankegulve. Der var råd i vinduer og døren til altanen. Lejen udgør årligt 542 kr. pr. m².
Fynsgade 25, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et lille brusebadeværelse med uhensigtsmæssig indretning, et køkken med nyere billigt elementkøkken med nyere køleskab og komfur, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Altanen var ikke pæn. Der var ældre plankegulve i lejligheden, ligesom vinduerne var gamle dog med termoruder. I kælder var der vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 518 kr. pr. m².
Fynsgade 25, 1. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et lille brusebadeværelse, et køkken med nyere elementkøkken med nyere køleskab og komfur, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Altanen var ikke pæn. Der var ældre plankegulve i lejligheden, ligesom vinduerne var gamle dog med termoruder. Der var bræddelofter. Lejlighedens køkken og bad var noget pænere end i lejligheden st. tv. I kælder var der vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 607 kr. pr. m².
Fynsgade 25, st. th.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et lille brusebadeværelse med uhensigtsmæssig indretning, et køkken med nyere billigt elementkøkken med nyere køleskab og komfur, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Altanen var ikke pæn. Der var ældre plankegulve i lejligheden, ligesom vinduerne var gamle dog med termoruder. I kælder var der vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 610 kr. pr. m².
H. C. Ørstedsgade 58 B, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 66 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et køkken med pænt elementkøkken, komfur, emhætte, køle/fryseskab samt udgang til lille altan, soveværelse med skabe samt badeværelse med brus. Der var pæne vinduer med termoruder. Der var plankegulve og bræddelofter. Der var kælder med 2 vaskemaskiner, tørretumbler, tørresnore, cykelkælder og kælderrum. Lejen udgør årligt 577 kr. pr. m².
H. C. Ørstedsgade 58 A, st. th.: 2 værelses lejlighed på 65 m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et køkken med pænt elementkøkken, komfur, emhætte, køle/fryseskab samt udgang til lille altan, soveværelse med skabe samt badeværelse med brus. Der var pæne vinduer med termoruder. Der var på gulvene tæpper, som tilhører lejer. Der var kælder med 2 vaskemaskiner, tørretumbler, tørresnore, cykelkælder og kælderrum. Lejen udgør årligt 547 kr. pr. m².
H. C. Ørstedsgade 33, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, en stue, et køkken med et gammelt køkken, komfur og køleskab, soveværelse samt badeværelse med brus. Der var vinduer med termoruder. Der var plankegulve. Der var kælder med vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 488 kr. pr. m².
H. C. Ørstedsgade 33, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, en stue, et køkken med et gammelt køkken, komfur, emhætte og køleskab, soveværelse samt badeværelse med brus. Der var vinduer med termoruder. Der var plankegulve. Der var kælder med vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 617 kr. pr. m².
H. C. Ørstedsgade 62, 1. tv.: 2 værelses lejlighed på 65 m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, en stue, et køkken med et pænt elementkøkken, komfur og køle/fryseskab, soveværelse med altan samt lille badeværelse med brus ved håndvasken. Der var nye plastikvinduer med termoruder. Der var plankegulve. Der var kælder med vaskemaskine og tørretumbler. Lejen udgør årligt 498,50 kr. pr. m².
Vestergade 149, 1.: Det er en 2 værelses lejlighed på 60 m². Der var gamle afhøvlede trægulve, og trælofter i lejligeheden. Der var nye vinduer med termoruder. Lejligheden bestod af et køkken med nyere elementkøkken med nyere køle/fryseskab, komfur og emhætte, en stue, et brusebadeværelse med vaskemaskine, skabsvask og toilet, samt et soveværelse med skabe. Endelig var der et mindre garderoberum. Der var indgang fra trappen direkte ind i køkkenet. Der var ikke vaskeri i ejendommen. Der var aftalt trappeleje. Lejen udgør årligt 610 kr. pr. m².
Gl. Skolevej 13, st. th.: 1½ værelses hjørnelejlighed på 60 m². Den var indrettet med en lang entre med skabe. Der var et ældre køkken med komfur og køleskab, hvor udluftningshullet var afmonteret. I stuen var der en lille altan mod krydset. Der var et kammer med et skab. Lejen udgør årligt 550 kr. pr. m² ifølge Boligrettens dom af 20. april 2001.
Gormsvej 29, st. th.: 2½ værelses lejlighed på 78 m². Den indeholder en entre med skabe, stue med stort vinduesparti og altan md syd med udsigt over grønt område, ældre køkken med køleskab og komfur, ældre badeværelse med badekar, toilet og vask, soveværelse med skabe samt kammer. Der er termoruder. Der er ikke emhætte i køkkenet. Der er ingen udsugning eller aftræk fra badeværelset. Lejen udgør årligt 500 kr. pr. m² ifølge Boligrettens dom af 20. april 2001.
Sagsøgerne har til støtte for deres påstande i store træk gjort gældende, at lejen før varslingen af lejestigningen var væsentligt under det lejedes værdi. Udlejer var derfor berettiget efter lejelovens § 47 at varsle stigningen. Udlejer har bevisbyrden og den er løftet ved forevisning af sammenligningslejemålene. Der er ved fastsættelsen af lejen til 450 kr. pr. m² taget højde for, at der kun er adgang til badeværelset fra trappen. Det har også betydning, at sagsøgte kun har betalt 1000 kr. i depositum. Det er ikke usædvanligt med 3 måneders husleje.
Sagsøgte har til støtte for sin påstand i store træk gjort gældende, at lejen før varslingen ikke lå væsentligt under det lejedes værdi ved sammenligning med tilsvarende lejemål i kvarteret. Der lægges her især vægt på, at lejligheden er indrettet uden entre - man træder direkte ind i stuen og badeværelset er beliggende udenfor boenheden. Sammenligningslejemålene er funktionalitetsmæssigt markant bedre. Sagsøger har ikke forevist sammenligningslejemål med samme dårlige planløsning som sagsøgtes lejemål. Sagsøger har således ikke løftet sin bevisbyrde. En lang række af sammenligningslejemålene ejes af selskaber, som sagsøger er medindehaver af. Han har således medindflydelse på lejens størrelse i disse lejemål. Omvendt har sagsøgte forevist to sammenligningslejemål, som er markant bedre end sagsøgtes og hvor lejen er lavere end den varslede leje.
Rettens bemærkninger:
2 dommere finder, at sagsøger, udlejer, gennem forevisning af en række sammenligningslejemål, har løftet bevisbyrden for, at den varslede leje ikke er højere end denleje, som er almindeligt gældende i Herning midtby for tilsvarende lejligheder med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Disse dommere har lagt vægt på, at nok har sagsøger ikke forevist lejemål, der har samme indretningsmæssige mangler, som sagsøgtes lejemål. Lejligheden Vestergade 149 er dog heller ikke hensigtsmæssigt indrettet. Det vil dog formentlig være muligt for en mindre investering at udbedre disse mangler i det omtvistede lejemål. Det er derfor forsvarligt at anvende de foreviste sammenligningslejemål, idet lejen i disse som følge af indretningen skal være lidt større end i sagsøgtes. Lejen i sagsøgers sammenligningslejemål er typisk mellem ca. 500 kr. og 600 kr. pr. m². Lejen i ejendommene Gormsvej og Gl. Skolevej er da også af Boligretten blevet fastsat til henholdsvis 500 kr. og 550 kr. pr. m².
1 dommer finder, at ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi påhviler bevisbyrden den part, som ønsker ændret på de eksisterende forhold. I denne sag er det udlejer, der ønsker lejen forhøjet. Udlejer har for at løfte denne bevisbyrde forevist en række sammenligningslejemål, som fortrinsvis tilhører denne. Da der er ikke uvæsentlige forskelligheder mellem de foreviste sammenligningslejemål og sagsøgtes lejemål forekommer det betænkeligt at anvende disse sammenligningslejemål som dokumentation for det lejedes værdi. Omvendt har sagsøgte forevist sammenligningslejemål, hvor lejen i lejligheder, der er bedre end det omhandlede er væsentlig under den leje, sagsøger forlanger. På denne baggrund har sagsøger ikke løftet sin bevisbyrde og sagsøgtes påstand om frifindelse må tages til følge.
Der afsiges dom efter flertallets votering.
T H I K E N D E S F O R R E T
Sagsøgte M., tilpligtes at anerkende, at den lovlige leje for hendes lejemål i ejendommen Skolegade 68 B, Herning med virkning fra den 1. maj 2000 udgør 32.283 kr. årligt og at for lidt betalt leje forrentes fra de enkelte forfaldstidspunkter til betaling sker med sædvanlig procesrente.
Sagsøger betaler inden 14 dage 13.370 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, E.