Disse lejligheder er 1½ og 2 værelses lejligheder mellem 45 m² og 54 m².
Udlejer havde varslet lejestigning til 500 kr. pr. m² for lejlighederne på Gormsvej, mens lejen skulle stige til 550 kr. pr. m² i ejendommen Paghs Allé / Gl. Skolevej.
Den varslede stigning blev godkendt.
Dommen indeholder en række beskrivelser af de omtvistede lejemål og en række sammenligningslejemål.
Dommen er i et vist omfang anonymiseret, ligesom der er udeladt afsnit uden betydning for andre end sagens parter.
________________________
Boligretten afsagde den 20. april 2001 dom i en sag, hvor retten tog stilling til det lejedes værdi af en række ens 2½ værelses lejligheder på 78 m² i Gormsgade samt et antal lejligheder i ejendommen Paghs Allé / Gl. Skolevej. Disse lejligheder er 1½ og 2 værelses lejligheder mellem 45 m² og 54 m².
Udlejer havde varslet lejestigning til 500 kr. pr. m² for lejlighederne på Gormsvej, mens lejen skulle stige til 550 kr. pr. m² i ejendommen Paghs Allé / Gl. Skolevej.
Den varslede stigning blev godkendt.
Dommen indeholder en række beskrivelser af de omtvistede lejemål og en række sammenligningslejemål. Dommen er i et vist omfang anonymiseret, ligesom der er udeladt afsnit uden betydning for andre end sagens parter.
Dom afsagt af retten i Herning, 1. afdeling, den 20. april 2001
BS 2A-1505/2000
m. fl.
(Ialt 45 lejere var sagsøgt af udlejer)
...
Disse sager vedrører alle ejendommen Gormsvej 25-31 og ejendommen Paghs Allé 6-10 / Gl. Skolevej 11-13. Alle sager pånær 3 er anlagt den 21. august 2000. BS 2A-1650/2000, BS 2A-1651/2000, og BS 2A-1652/2000 er dog anlagt den 7. september 2000. Alle sagerne har været forberedt og domsforhandlet samtidigt.
...
Sagerne drejer sig alle om lejens størrelse. Ved enslydende skrivelser af 29. maj 2000 varslede advokat Keld Pagh på vegne sagsøger huslejestigning overfor alle lejerne i de 2 ejendomme. Huslejestigningerne var begrundet i lejelovens § 47, idet sagsøger mente, at de gældende huslejer var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Efter varslingen skulle huslejen for alle lejlighederne i ejendommen Gormsvej 25-31 udgøre 39.000 kr. årligt. Alle lejlighederne har samme areal 78 m² og den varslede leje svarer til 500 kr. pr. m²
I ejendommen Paghs Allé 6-10 / Gl. Skolevej 11-13 er lejlighederne af forskellig størrelse. Varslingerne ville medføre, at den årlige leje svarede til 550 kr. pr. m².
Da der var tvivl om størrelsen af disse lejligheder er der under sagens forberedelse sket opmåling af disse.
Sagsøgers påstand er herefter for en del af lejlighedernes vedkommende nedsat, så lejen fortsat vil svare til 550 kr. pr. m². Sagsøgers påstande er herefter, at de sagsøgte tilpligtes at betale en årlige husleje med virkning fra den 1. september 2000 som følger:
Ejendommen Gormsvej 25-31:
...
Ejendommen Paghs Allé 6-10 / Gl. Skolevej 11-13:
...
De sagsøgte har i alle sagerne nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod anerkendelse af en mindre husleje end påstået af sagsøger.
Der er mellem sagsøger, udlejer, og de sagsøgte, lejerne, indgået lejeaftaler med sædvanlige lejevilkår. Sagen drejer sig derfor alene om, hvorvidt de af udlejer varslede lejestigninger var berettiget efter lejelovens § 47.
Boligretten har i forbindelse med domsforhandlingen besigtiget et antal af de omhandlede lejemål. Parterne var enige om, at de besigtigede lejemål var repræsentative for samtlige lejemål. Boligretten har endvidere besigtiget et antal sammenligningslejemål.
Om ejendommen Gormsvej 25-31 bemærker boligretten, at der er tale om en 3-etages rødstensejendom fra begyndelsen af 1960'erne med 2 lejligheder på hver etage pr. opgang. Den er beliggende lidt øst for centrum. Der var pæne nymalede trapper af terrasso. Kælderen var brandsikret. Der var i kælderen cykelrum og et tremmerum pr. lejlighed. Der var vaskeri med 2 vaskemaskiner og 1 tørretumbler. Prisen var 10 kr. pr. vask/tørring. Der var derud gratis centrifuge og varmerulle samt tørrerum. Alle lejlighederne er på 78 m².
Alle lejlighederne indeholder en entre med skabe, stue med stort vinduesparti og altan mod syd med udsigt over grønt område, ældre køkken med køleskab og komfur, ældre badeværelse med badekar, toilet og vask, soveværelse med skabe samt kammer. Der er oprindeligt pudset gulv med belægning af linoleum. Nogle lejere har for egen regning lagt tæpper. Lofterne står som betonlofter i de to nederste etager, mens der er loftsbeklædning i lejlighederne på 2. sal. Der er termoruder i alle vinduer, men nogle af vinduerne er de originale fra starten af 1960'erne. Der er ikke emhætte i køkkenerne, men nogle af lejerne har selv monteret en sådan. Der er ingen udsugning eller aftræk fra badeværelserne.
Boligretten besigtigede Gormsvej 25, 1. tv., Gormsvej 29, 2. th., Gormsvej 29, 2. tv., Gormsvej 31, st. tv., samt Gormsvej 31, 1. th.
Om ejendommen Paghs Allé 6-10 / Gl. Skolevej 11-13 bemærker boligretten, at der er tale om en 3-etages rødstenshjørneejendom fra begyndelsen af 1960'erne med 2 lejligheder på hver etage pr. opgang. Den er beliggende lidt vest for centrum i et villakvarter. Placeringen må betegnes som mere central end ejendommen på Gormsvej. Der var pæne nymalede trapper af terrasso. Kælderen var brandsikret. Der var i kælderen cykelrum og et tremmerum pr. lejlighed. Der var vaskeri med 2 vaskemaskiner og 1 tørretumbler. Prisen var 10 kr. pr. vask/tørring. Der var derud gratis centrifuge samt tørrerum.
Følgende lejligheder blev besigtiget:
Paghs Allé 6, 2. tv.: Det er en 2-værelses lejlighed på 45 m² med skrå vægge. Den fremtrådte med linoleumsgulve, malet savsmuldstapet og med vinduer med termoruder fra formentlig 1992. Der var et lille skab i soveværelset. Det var et ældre køkken med køleskab og komfur. Der var ikke emhætte. Der var brusebadeværelse med vask og toilet. Der var udluftning i bad og køkken.
Paghs Allé 6, 1. tv.: Det er en 2-værelses lejlighed på 54 m². Den fremtrådte og var udstyret som lejligheden i nr. 6, 2. tv. Der var dog bedre skabe i soveværelset, ligesom der i stuen var en fransk altan mod gaden.
Paghs Allé 8, st. tv.: Det er en 2-værelses lejlighed på 54 m², der ganske svarede til nr. 6, 1. tv.
Gl. Skolevej 13, st. th.: Det er en 1½ værelses hjørnelejlighed på 60 m². Den er indrettet med en lang entre med skabe. Der er et ældre køkken med komfur og køleskab, hvor udluftningshullet ses afmonteret. I brusebadeværelset er der heller ingen udluftning. I stuen er der en lille altan mod krydset. Der er et kammer med et skab.
Gl. Skolevej 13, 2. th.: Det er også en 1½ værelses hjørnelejlighed men på 45 m², formentlig på grund af de skrå vægge. Der er dårlige pladsforhold i brusebadeværelset. Der er ingen altan, men ellers svarer den til lejligheden i nr. 13, 1. th.
Om sammenligningslejemålene kan fra besigtigelsen bemærkes følgende:
H. C. Ørstedsvej 38 A, 1.: 2 værelses lejlighed på 107 m². Lejen udgør 43.200 kr. om måneden. Lejligheden bestod af en entre med et stort skab, en stor stue, der tidligere havde været 2 stuer, et stort brusebadeværelse med brune fliser, et stort spisekøkken med nyere elementkøkken med nyere køle/fryseskab, komfur og emhætte, samt et stort soveværelse med skabsvæg. Der var tilhørende vaskeri i ejendommen.
Vestergade 149, 1. tv.,: 2 værelses lejlighed på 60 m². Lejen udgør 36.600 kr. pr. måned svarende til 610 kr. pr. m². Der var gamle afhøvlede trægulve, og trælofter i lejligheden. Der var nye vinduer med termoruder. Lejligheden bestod af et køkken med nyere elementkøkken med nyere køle/fryseskab, komfur og emhætte, en stue, et brusebadeværelse med vaskemaskine, skabsvask og toilet, samt et soveværelse med skabe. Endelig var der et mindre garderoberum. Der var indgang fra trappen direkte ind i køkkenet. Der var ikke vaskeri i ejendommen. Der var aftalt trappeleje.
Dalgasgade 17 B, 1. tv.,: 5 værelses lejlighed på formentlig mindst 142 m². Lejen udgør 60.000 kr. om året svarende til 423 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, to stuer en suite, 3 værelser, et stort badeværelse med kar og skabsarrangement, et stort spisekøkken med nyere elementkøkken med køleskab, komfur og emhætte samt viktualierum ved køkkenet.
Gl. Skolevej 26 A, st. tv.,: 2 værelses lejlighed på 60 m². Lejen udgør 39.338,17 kr. om året svarende til 656 kr. pr. m². Der var imidlertid usikkerhed om størrelsen, idet denne lejlighed klart var større end nr. 26 B, st. th., der er oplyst til at være 66 m². Udlejer mente, at der muligvis var byttet rundt på arealangivelerne i lejekontrakten. Hvis lejligheden er 66 m² svarer lejen til 596 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en lille entre, en stor stue med udgang til "egen have" og med fransk altan. Der var et brusebadeværelse med vask og toilet, et køkken med elemtkøkken med køle/fryseskab, komfur og emhætte samt spiseplads. Endelig var der et soveværelse med skabe.
Gl. Skolevej 26 B, st. th.,: 2 værelses lejlighed på 66 m². Lejen udgør 39.552 kr. om året svarende til 599 kr. pr. m². Der var imidlertid usikkerhed om størrelsen, idet denne lejlighed klart var mindre end nr. 26 A, st. th., der er oplyst til at være 60 m². Udlejer mente, at der muligvis var byttet rundt på arealangivelerne i lejekontrakten. Hvis lejligheden er 60 m² svarer lejen til 659 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en lille entre, en stor stue med udgang til fælles have. Der var et badeværelse med kar, vask og toilet, et køkken med nyt elementkøkken med køle/fryseskab, komfur og emhætte samt spiseplads. Endelig var der et soveværelse med skabe.
Th. Nielsensgade 29 C, 1. tv.: 2½ værelses lejlighed på 86 m². Lejen udgør 31.620 kr. om året svarende til 368 kr. pr. m². Lejer havde ingen skriftlig lejeaftale. Lejligheden bestod af en entre med skabe, en stue med vestvendt altan, et lille badeværelse med kar, et pænt køkken med nyt elementkøkken med nyere køle/fryseskab, komfur og emhætte, samt to værelser med skabe. Der var nye plastvinduer i lejligheden.
Linde Allé 4, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 64 m². Lejen udgør 34.680 kr. om året svarende til 542 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et mindre brusebadeværelse med toilet og vask, et gammelt køkken komfur og køleskab, samt et soveværelse med udgang til altan. Der var gamle plankegulve. Der var råd i vinduer og døren til altanen.
Dalgasgade 8 A, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 61 m². Lejen udgjorde da den var udlejet 36.900 kr. om året svarende til 605 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et mindre uhensigtsmæssigt smalt brusebadeværelse med toilet og vask, et køkken med nyere elementkøkken, komfur, emhætte og køle/fryseskab, samt et soveværelse med skabe. Der var gamle plankegulve. Der var nyere plastvinduer med termoruder.
H. C. Ørstedsvej 33, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 37.800 kr. om året svarende til 600 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, en stue, et lille brusebadeværelse der var uhensigtsmæssigt indrettet, et gammelt køkken med spiseplads for to og med komfur og emhætte, samt et soveværelse med skabe. Der var gamle plankegulve.
H. C. Ørstedsvej 33, 1. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 36.000 kr. om året svarende til 571 kr. pr. m². Lejligheden var ganske tilsvarende lejligheden i stueetagen bortset fra, at der var et nyere billigt elementkøkken med drop-i-nette i stedet for komfur, ligesom der manglede emhætte.
Fynsgade 25, st. th.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 38.400 kr. om året svarende til 609 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et lille brusebadeværelse med uhensigtsmæssig indretning, et køkken med nyere billigt elementkøkken med nyere køleskab og komfur, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Altanen var ikke pæn. Der var ældre plankegulve i lejligheden, ligesom vinduerne var gamle dog med termoruder.
Fynsgade 37 A, st. th.: 3 værelses lejlighed på 93 m². Lejen udgør 45.912 kr. om året svarende til 494 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre med skabe, 2 stuer en suite, et godt brusebadeværelse med plads til vaskemaskine, et køkken med pænt elementkøkken med komfur og emhætte og udgang til altan, samt et soveværelse med skabe. Der var pænt afhøvlede plankegulve og ældre vinduer med termoruder. Der var tilhørende kælderrum og pulterrum på loftet.
Kampmannsgade 22, st. th.: 3 værelses lejlighed på 75 m². Lejen udgør 43.200 kr. om året svarende til 576 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, to stuer en suite, et badeværelse med siddebadekar, et gammelt køkken med komfur og køleskab, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Der var plankegulve og nyere plastvinduer med termoruder.
Sjællandsgade 55 C, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 75 m². Lejen udgør 43.200 kr. om året svarende til 576 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et lille brusebadeværelse uden separat brusekabine, et køkken med ældre elementkøkken med nyere køleskab, komfur og emhætte, samt et soveværelse med skabe og udgang til altan. Der var gammelt parketgulv og nyere plastvinduer med termoruder.
H. C. Ørstedsvej 58 B, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 65 m². Lejen udgør 36.600 kr. om året svarende til 563 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et brusebadeværelse, et lille gammelt køkken med komfur og emhætte, samt et soveværelse med skabe og udgang til lille altan. Der var ikke plads til køleskab i køkkenet, så dette stod i entreen. Det tilhørte lejer.
H. C. Ørstedsvej 58 A, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 70 m². Lejen udgør 39.207 kr. om året svarende til 560 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue, et badeværelse med siddebadekar, et lille køkken med billigt elementkøkken med komfur og emhætte, samt et soveværelse med skabe og udgang til lille altan.
Holmparken 62, 3. th.: 2½ værelses lejlighed på 85 m² incl. en lukket altan. Lejen udgør 36.480 kr. om året svarende til 429 kr. pr. m². Lejligheden bestod af en entre, en stue med udgang til overdækket lukket altan, et badeværelse med skabsvask og badekar, et spisekøkken med nyt elementkøkken og med nye hårde hvidevarer, dvs. køle/fryseskab, komfur og emhætte, samt et soveværelse med skabe.
Der er under sagen afgivet forklaring af direktør hos sagsøger, O., og de sagsøgte H. og S.
Sagsøger har til støtte for sine påstande i store træk gjort gældende, at den varslede leje er i overensstemmelse med den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand jfr. lejelovens § 47.
De sagsøgte har til støtte for deres påstand i store træk gjort gældende, at de varslede lejestigninger vil bringe lejen ganske væsentligt over det lejedes værdi, også set i forhold til, hvad tilsvarende lejemål kan udlejes til i området, ikke mindst når henses til bebyggelsens mangelfulde renovering gennem årene og lejlighedernes tilsvarende karakterer af at være ældre godt slidte lejligheder med en række konkrete mangler, som følge af byggetiden og byggestilen for ejendommene, herunder helt elementære forhold som ordentlige udluftningsforhold.
Rettens bemærkninger:
Om sammenligningslejemålene bemærker boligretten indledningsvist, at Dalgasgade 17 B, 1. tv. og H. C. Ørstedsvej 38 A, 1. ikke kan er sammenlignelig, da disse lejligheder er væsentlig større end de omtvistede. For så vidt angår lejlighederne Gl. Skolevej 26 A, st. tv. og 26 B, st. th. er der en sådan usikkerhed om lejlighedernes størrelse og dermed den årlige leje pr. m², så retten ikke kan lægge særlig vægt på disse lejligheder.
Ved en samlet vurdering af de øvrige lejligheder er det karakteristisk, at der er forevist lejligheder, hvis kvaliteter både er bedre og ringere end de omtvistede. Der er også forevist sammenligningslejemål, der kan betegnes som umiddelbart sammenlignelige, som er både billigere og dyrere end de omtvistede.
Om de af udlejer foreviste sammenligningslejemål bemærker boligretten:
Vestergade 149, 1. tv.,: 2 værelses lejlighed på 60 m². Lejen udgør 36.600 kr. pr. måned svarende til 610 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
Linde Allé 4, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 64 m². Lejen udgør 34.680 kr. om året svarende til 542 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
Dalgasgade 8 A, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 61 m². Lejen udgjorde da den var udlejet 36.900 kr. om året svarende til 605 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig, selvom badeværelset er væsentligt dårligere end i de omtvistede og køkkenet er væsentligt bedre.
H. C. Ørstedsvej 33, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 37.800 kr. om året svarende til 600 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
H. C. Ørstedsvej 33, 1. tv.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 36.000 kr. om året svarende til 571 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
Fynsgade 25, st. th.: 2 værelses lejlighed på 63 m². Lejen udgør 38.400 kr. om året svarende til 609 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed bedre end de omtvistede lejligheder, hvorfor lejen også kan være lidt højere end i de omtvistede.
Kampmannsgade 22, st. th.: 3 værelses lejlighed på 75 m². Lejen udgør 43.200 kr. om året svarende til 576 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
Sjællandsgade 55 C, st. tv.: 2 værelses lejlighed på 75 m². Lejen udgør 43.200 kr. om året svarende til 576 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
H. C. Ørstedsvej 58 B, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 65 m². Lejen udgør 36.600 kr. om året svarende til 563 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed umiddelbart sammenlignelig.
H. C. Ørstedsvej 58 A, 1. th.: 2 værelses lejlighed på 70 m². Lejen udgør 39.207 kr. om året svarende til 560 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed af en lidt bedre kvalitet end de omtvistede, hvorfor lejen også kan være lidt højere end i de omtvistede.
Om de af lejer foreviste sammenligningslejemål bemærker boligretten:
Th. Nielsensgade 29 C, 1. tv.: 2½ værelses lejlighed på 86 m². Lejen udgør 31.620 kr. om året svarende til 368 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed i en klart bedre kvalitet end de omtvistede, hvorfor lejen kan være klart højere end i de omtvistede.
Fynsgade 37 A, st. th.: 3 værelses lejlighed på 93 m². Lejen udgør 45.912 kr. om året svarende til 494 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed i en klart bedre kvalitet end de omtvistede, hvorfor lejen kan være klart højere end i de omtvistede.
Holmparken 62, 3. th.: 2½ værelses lejlighed på 85 m² incl. en lukket altan. Lejen udgør 36.480 kr. om året svarende til 429 kr. pr. m². Efter en samlet vurdering er denne lejlighed i en klart bedre kvalitet end de omtvistede. Beliggenheden er dog noget ringere end de øvrige lejligheder, men lejen kan alligevel være højere end i de omtvistede.
2 dommere finder, at sagsøger gennem forevisning af en række sammenligningslejemål, at udlejer har løftet bevisbyrden for, at den varslede leje ikke er højere end den leje, som er almindeligt gældende i Herning midtby for tilsvarende lejligheder med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Betingelserne for en lejestigning efter lejelovens § 47 i overensstemmelse med varslingerne er derfor til stede. Selvom der er forevist sammenlignelige eller endog bedre lejligheder til en lavere leje er det dog disse dommeres opfattelse, at det er de af sagsøgte foreviste sammenligningslejemål, der er almindeligt gældende.
1 dommer finder, at ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi påhviler bevisbyrden denpart, som ønsker status quo ændret, i dette tilfælde udlejer. Udlejer har i denne sag fremvist en række sammenligningslejemål fra mindre komplekser og småhuse, som måske kunne være sammenlignelige, hvis ikke lejerne havde kunnet vise direkte sammenlignelige lejemål, beboelsesblokke, hvor huslejeniveauet viste, at der ikke er baggrund for en huslejestigning på det niveau, som ønsket af udlejer. Af lejernes fremviste sammenligningslejemål tænkes specielt på Holmparken og Th. Nielsensgade, begge så store komplekser, at de formentlig udgør hovedparten af den type private boliger i Herning. Og da der intet atypeisk er ved disse boliger, har udlejer ikke løftet bevisbyrden. Der er således ikke baggrund for en lejeforhøjelse. Da der i lejeloven ikke er hjemmel til, at retten blot sætter lejen efter, hvad retten måtte finde rimeligt, men at lejen skal fastsættes udfra en lejeværdis betragtning, må lejeforhøjelsen afvises.
Ved fastsættelsen af sagsomkostninger er der også taget hensyn til, at et stort antal ensartede sager er behandlet sammen.
Der afsiges dom efter flertallets votering.
T H I K E N D E S F O R R E T
De sagsøgte i
BS 2A-1505/2000: L. tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje for lejemålet Gormsvej 29, st. tv., Herning med virkning fra 1. september 2000 udgør 39.000 kr.
...
De sagsøgte betaler inden 14 dage i sagsomkostninger til sagsøgte U. flg. beløb:
...
(Omkostningsbeløbene var for de sagsøgte fra ejendommen Gormsvej 10.000 kr., mens de for de sagsøgte i Paghs Allé /Gl. Skolevej varierer fra 6.600 kr. til 10.000 kr.)