Det var lejligheder mellem 26 kvm. og 32 kvm.
Den årlige leje fastsat af Huslejenævnet til 850 kr. pr. kvm. incl. forbrug eller 740 kr. pr. kvm. excl. forbrug blev godkendt. Derudover godkendte Boligretten en aftalt trappeleje.
Endelig indeholder dommen en række beskrivelser af de omtvistede lejemål og en række sammenligningslejemål.
Dommen er i et vist omfang anonymiseret, ligesom der er udeladt afsnit uden betydning for andre end sagens parter.
_________________
Boligretten afsagde den 15. december 2000 dom i en sag, hvor retten i første række tog stilling til det lejedes værdi af en række små 1 værelseslejligheder i Skolegade 48. Det var lejligheder mellem 26 kvm. og 32 kvm. Den årlige leje fastsat af Huslejenævnet til 850 kr. pr. kvm. incl. forbrug eller 740 kr. pr. kvm. excl. forbrug blev godkendt.
Derudover godkendte Boligretten en aftalt trappeleje.
Endelig indeholder dommen en række beskrivelser af de omtvistede lejemål og en række sammenligningslejemål.
Dommen er i et vist omfang anonymiseret, ligesom der er udeladt afsnit uden betydning for andre end sagens parter.
Dom afsagt af retten i Herning, 1. afdeling, den 15. december 2000
BS 8-908/99
m.fl.
Disse sager, der alle vedrører ejendommen Skolegade 48 er anlagt således:
BS 8-908/99, lejlighed nr. 1: den 12. juli 1999.
BS 8-1507/99, lejlighed nr. 4: den 11. november 1999.
BS 8-909/99, lejlighed nr. 7: den 12. juli 1999.
BS 8-910/99, lejlighed nr. 9: den 12. juli 1999.
BS 8-911/99, lejlighed nr. 13: den 12. juli 1999.
BS 8-912/99, lejlighed nr. 15: den 12. juli 1999.
BS 8-907/99, lejlighed nr. 16: den 12. juli 1999.
BS 8-913/99, lejlighed nr. 18: den 12. juli 1999.
Sagerne drejer sig i første række om størrelsen af den leje, udlejer, sagsøger, lovligt kan opkræve med deraf følgende krav om tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og et tilsvarende krav om regulering af depositum. I anden række drejer sagerne sig om lovligheden af nogle vilkår i lejekontrakterne. I seks af sagerne bor de sagsøgte, lejerne, ikke længere i ejendommen, hvorfor disse spørgsmål ikke længere indgår i disse sager. Disse spørgsmål behandles derfor kun for så vidt angår lejlighederne nr. 4 og 15.
De sagsøgte er alle meddelt fri proces.
Der er nedlagt følgende påstande:
BS 8-908/99, lejlighed nr. 1:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 1, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 1, Herning pr. 5. marts 1998 på 27.060,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 27.540,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 24.650,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 813,86 kr. med sædvanlig procesrente fra den 5. marts 1998 til betaling sker,
853,86 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. april 1998 til betaling sker,
...
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
BS 8-1507/99, lejlighed nr. 4:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 4, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 4, Herning pr. 1. august 1999 på 29.820,00 kr. årligt ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 25.900,00 kr. eksklusiv forbrug.
Endvidere nedlægges der påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at depositum for lejemålet beregnes med de i lejekontrakten nævnte beløb.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Overfor de af sagsøgte øvrige nedlagte selvstændige påstande nedlægger sagsøger påstand om frifindelse.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 1.028,40 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. august 1999 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Endvidere nedlægges påstand om betaling af 3.075,25 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. august 1999 og til betaling sker, subsidiært et mindre beløb, vedrørende nedsættelse af depositum.
Endelig nedlægges der påstand om tilsidesættelse af lejekontraktens § 11 nr. 1, 11 og 12 som ugyldig.
Sagsøgte bor fortsat i lejligheden.
BS 8-909/99, lejlighed nr. 7:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 7, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 7, Herning pr. 1. september 1998 på 27.180,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 27.540,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 24.650,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 869,20 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. september 1998 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
BS 8-910/99, lejlighed nr. 9:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 9, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hans lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 9, Herning pr. 1. juli 1998 på 27.240,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 27.720,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 22.100,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 762,10 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. juli 1998 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
BS 8-911/99, lejlighed nr. 13:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 13, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 9, Herning pr. 1. november 1998 på 25.440,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 25.440,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 18.700,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 779,90 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. november 1998 til betaling sker,
...
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
BS 8-912/99, lejlighed nr. 15:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 15, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 15, Herning pr. 5. april 1997 på 25.320,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 26.280,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 22.100,00 kr.
Endvidere nedlægges der påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at depositum for lejemålet beregnes med de i lejekontrakten nævnte beløb.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Overfor de af sagsøgte øvrige nedlagte selvstændige påstande nedlægger sagsøger påstand om frifindelse.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 794,20 kr. med sædvanlig procesrente fra den 8. december 1998 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Endvidere nedlægges påstand om betaling af 2.142,51 kr. med sædvanlig procesrente fra den 5. april 1997, subsidiært fra den 8. december 1998 og til betaling sker, subsidiært et mindre beløb, vedrørende nedsættelse af depositum.
Endelig nedlægges der påstand om tilsidesættelse af lejekontraktens § 11 nr. 1, 11 og 12 som ugyldig.
Sagsøgte bor fortsat i lejligheden.
BS 8-907/99, lejlighed nr. 16:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 16, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 16, Herning pr. 1. oktober 1997 på 25.740,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 26.220,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 22.100,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 578,22 kr. med sædvanlig procesrente fra den 8. december 1998 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
BS 8-913/99, lejlighed nr. 18:
Sagsøger:
Sagsøgte, L 18, tilpligtes at anerkende, at den aftalte leje for hendes lejemål, Skolegade 48, lejlighed nr. 18, Herning pr. 1. november 1997 på 28.320,00 kr. årligt med efterfølgende reguleringer til 28.800,00 kr. pr. 1. juli 1999 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, samt dømmes til betaling af differencen imellem den påståede leje og den faktiske betalte leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer til betaling sker.
Subsidiært nedlægges påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål udgør et beløb, de er mindre end det i den principale påstand nævnte, men større end 21.250,00 kr.
Overfor den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand om nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling nedlægges der påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod en mindre nedsættelse af den årlige leje samt tilbagebetaling af et mindre beløb end det i sagsøgtes påstand nævnte.
Sagsøgte:
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse samt om tilbagebetaling af: 873,44 kr. med sædvanlig procesrente fra den 8. december 1998 til betaling sker,
...
Subsidiært nedlægges påstand om betaling af mindre beløb, men forrentet på samme vis.
Sagsøgte bor ikke længere i lejligheden.
Sagsøger og de sagsøgte har indgået skriftlige lejeaftaler, der i det væsentlige er enslydende. Fælles er således, at aftalerne er indgået på typeformular A, 7. udgave, hvoraf kun siderne 1 til 6 af 12 er fremlagt. Alle de sagsøgte har betalt et depositum på 3 måneders leje eksklusiv et antennebidrag, som i alle lejeaftalerne er fastsat til 35 kr. om måneden. I alle aftalerne er der under § 11 en række særlige vilkår. Under nr. 1 er der aftalt en trappeleje, idet lejen generelt forhøjes 1 gang årligt. Der er i kontrakterne udtrykkeligt anført, hvornår forhøjelserne træder i kraft, hvad stigningen udgør pr. måned og hvad lejen andrager månedligt efter forhøjelserne. Der er endelig fastsat en dato for, hvornår sidste forhøjelse træder i kraft. Trappeleje er aftalt for en begrænset periode, idet der er aftalt ialt 11 lejestigninger.
Kontrakternes § 11, nr. 11 og 12 er sålydende:
"11) Lejer er forpligtet til at betale udgifterne ved fuldstændig istandsættelse af det lejede ved fraflytning. Istandsættelse kan alene ske ved håndværkere antaget af udlejer. 12) Maling i lejeperioden kan alene ske efter skriftlig samtykke fra udlejer og af håndværkere antaget af udlejer."
Om de enkelte kontrakter kan bemærkes:
BS 8-908/99, lejlighed nr. 1:
Lejemålet begyndte den 5. marts 1998. Lejlighedens areal er angivet til 29 m². Den årlige leje var aftalt til 27.060,00 kr. svarende til 2.255,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.295,00 kr. fra den 1. april 1999 og til 2.335,00 kr. fra den 1. april 2000.
BS 8-1507/99, lejlighed nr. 4:
Lejemålet begyndte den 1. august 1999. Lejlighedens areal er angivet til 33 m². Den årlige leje var aftalt til 29.820,00 kr. svarende til 2.485,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag og med tillæg af a conto varme- og elbidrag med 250,00 kr. Lejen omfattede alene betaling for vand. Lejen skulle forhøjes til 2.535,00 kr. fra den 1. august 2000.
BS 8-909/99, lejlighed nr. 7:
Lejemålet begyndte den 1. september 1998. Lejlighedens areal er angivet til 29 m². Den årlige leje var aftalt til 27.180,00 kr. svarende til 2.265,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.305,00 kr. fra den 1. september 1999.
BS 8-910/99, lejlighed nr. 9:
Lejemålet begyndte den 1. juli 1998. Lejlighedens areal er angivet til 30 m². Den årlige leje var aftalt til 27.240,00 kr. svarende til 2.270,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.310,00 kr. fra den 1. juli 1999 og til 2.350,00 kr. fra den 1. juli 2000.
BS 8-911/99, lejlighed nr. 13:
Lejemålet begyndte den 1. november 1998. Lejlighedens areal er angivet til 28 m². Den årlige leje var aftalt til 25.440,00 kr. svarende til 2.120,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.160,00 kr. fra den 1. november 1999.
BS 8-912/99, lejlighed nr. 15:
Lejemålet begyndte den 5. april 1997. Lejlighedens areal er angivet til 28 m². Den årlige leje var aftalt til 25.320,00 kr. svarende til 2.110,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.150,00 kr. fra den 1. april 1998, til 2.190,00 kr. fra den 1. april 1999 og til 2.230,00 kr. fra den 1. april 2000.
BS 8-907/99, lejlighed nr. 16:
Lejemålet begyndte den 1. oktober 1997. Lejlighedens areal er angivet til 28 m². Den årlige leje var aftalt til 25.740,00 kr. svarende til 2.145,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.185,00 kr. fra den 1. oktober 1998 og til 2.225,00 kr. fra den 1. oktober 1999.
BS 8-913/99, lejlighed nr. 18:
Lejemålet begyndte den 1. november 1997. Lejlighedens areal er angivet til 31 m². Den årlige leje var aftalt til 28.320,00 kr. svarende til 2.360,00 kr. om måneden med tillæg af 35,00 kr. for antennebidrag. Lejen omfattede tillige betaling for varme, vand og el. Lejen skulle forhøjes til 2.400,00 kr. fra den 1. november 1998 og til 2.440,00 kr. fra den 1. november 1999.
Den 16. november 1998 indkaldte Herning Lejerforening alle lejerne i ejendommen Skolegade 48 til et møde med henblik på at rejse sag ved Huslejenævnet for Herning om nedsættelse af huslejen. Mødet resulterede i, at de sagsøgte klagede over lejens størrelse.
Huslejenævnet behandlede sagerne og traf den 20. maj afgørelser i sagerne. Disse blev sendt ud den 23. juni 1999. Af kendelserne for alle lejlighederne med undtagelse af lejlighed nr. 4 fremgår, at lejen blev nedsat. Det anføres enslydende i kendelserne:
"Begrundelse for afgørelsen:
På grundlag af det af udlejer indsendte materiale om udgiften for renovering af lejemålene, anser nævnet det for godtgjort, at hver af de omhandlede lejemål indenfor en 2 årig periode er gennemgribende renoveret for minimum 1.500 kr. pr. m². Spørgsmålet om lejens størrelse skal derfor afgøres efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Huslejenævnet, der har besigtiget flere af ejendommens lejemål (nr. 1 og 10 der var tomme og nr. 4 og 13), har foretaget en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Samtidig er henset til de forbedringer, der er foretaget i ejendommen og de deraf følgende udgifter. På baggrund heraf finder nævnet, at lejen skal nedsættes, da dne væsentligt overstiger det lejedes værdi. Lejen skal nedsættes til 850 kr. pr. m² incl. forburg. Nævnet har på baggrund af oplysninger fra udlejeren ansat udgiften til el og varme til 110 kr. pr. m².
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er beliggende i en central placeret ejendom tæt på Herning bymidte med i alt 18 lejligheder. Ejendommen er opført i 1965 og renoveret løbende i perioden 1994-1998. Ifølge bygnings- og boligregisteret udgør lejemålet (det antal kvadratmeter, der er anført i lejekontrakterne). Lejemålene er totalt revoverede og indeholder nyt tekøkken med komfur og emhætte, nyt badeværelse med bruser og hvide klinker på gulv og 3/4 op af væg. Kombineret stue og soveværelse med trægulv.
...
Andre bemærkninger:
Nævnet bemærker, at lejen ikke må være incl. varme. Lejer har krav på et årligt varmeregnskab i henhold til reglerne i lejelovens Kap. VII.
Depositum må højst svare til 3 måneders leje.
Den aftalte årlige huslejestigning er lovlig, så længe lejen ikke kommer til at overstige det lejedes værdi.
Udlejer oplyste under besigtigelsen, at der i alle lejligheder vil blive opsat selvstændig elmåler.
..."
Der er i kendelserne en beregning af den faktiske leje pr. kvadratmeter.
Af kendelsen for lejlighed nr. 4, som på dette tidspunkt var lejet af M. fremgår blandt andet:
"Huslejenævnets afgørelse:
Der er ikke grundlag for at nedsætte huslejen, og der er ikke grundlag for at regulere depositum.
Begrundelse for afgørelsen:
På grundlag af det af udlejer indsendte materiale om udgiften for renovering af lejemålene, anser nævnet det for godtgjort, at hver af de omhandlede lejemål indenfor en 2 årig periode er gennemgribende renoveret for minimum 1.500 kr. pr. m². Spørgsmålet om lejens størrelse skal derfor afgøres efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Huslejenævnet, der har besigtiget flere af ejendommens lejemål (nr. 1 og 10 der var tomme og nr. 4 og 13), har foretaget en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Samtidig er henset til de forbedringer, der er foretaget i ejendommen og de deraf følgende udgifter. På baggrund heraf finder nævnet, at forudsætningerne for den opkrævede leje er opfyldt. Nævnet har på baggrund af oplysninger fra udlejeren ansat udgiften til el og varme til 110 kr. pr. m².
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er beliggende i en central placeret ejendom tæt på Herning bymidte med i alt 18 lejligheder. Ejendommen er opført i 1965 og renoveret løbende i perioden 1994-1998. Ifølge bygnings- og boligregisteret udgør lejemålet 35 m². Lejemålene er totalt revoverede og indeholder nyt tekøkken med komfur og emhætte, nyt badeværelse med bruser og hvide klinker på gulv og 3/4 op af væg. Kombineret stue og soveværelse med trægulv.
Lejemålet er begyndt den 03.03.98, og huslejen er aftalt til 2.410 kr. pr. måned, incl. antennebidrag og varme, hvilket svarer til årligt 28.920 kr. incl. forbrug. Lejen stiger med 40 kr. pr. år. Den aktuelle leje er således 2.415 kr. excl antennebidrag eller 28.980 kr. årligt. Dette giver en m²-pris = 828 kr. årligt incl. forbrugsafgifter.
...
Andre bemærkninger:
Nævnet bemærker, at lejen ikke må være incl. varme. Lejer har krav på et årligt varmeregnskab i henhold til reglerne i lejelovens Kap. VII.
Depositum må højst svare til 3 måneders leje.
Den aftalte årlige huslejestigning er lovlig, så længe lejen ikke kommer til at overstige det lejedes værdi.
Udlejer oplyste under besigtigelsen, at der i alle lejligheder vil blive opsat selvstændig elmåler.
..."
Samme dag afgjorde Huslejenævnet klager fra lejeren af lejlighed nr. 6, T og lejlighed nr. 8, M. Disse fik heller ikke medhold i påstanden om nedsættelse af lejen. Afgørelserne var ganske enslydende med afgørelsen for lejlighed nr. 4. Der er dog følgende oplysninger:
Lejlighed nr. 6:
"...
På baggrund heraf finder nævnet, at forudsætningerne for den opkrævede leje er opfyldt.
...
Lejemålet er begyndt den 22.11.97, og huslejen er i følge lejekontrakten 2.195 kr. pr. måned, incl. antennebidrag og varme, hvilket svarer til årligt 26.340 kr. incl. forbrug. Lejen stiger med 40 kr. pr. år. Den aktuelle leje er således 2.200 kr. pr. måned eller 26.400 kr. pr. år excl. antennebidrag. Dette giver en m²-pris = 754 kr. årligt incl. forbrugsafgifter.
..."
og Lejlighed nr. 8:
"...
På baggrund heraf finder nævnet, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, og derfor ikke kan nedsættes.
...
Lejemålet er begyndt den 24.01.98, og huslejen er i følge lejekontrakten 2.520 kr. pr. måned, incl. antennebidrag og varme, hvilket svarer til årligt 30.240 kr. incl. forbrug. Lejen stiger med 50 kr. pr. år. Den aktuelle leje er således 2.485 kr. excl. antennebidrag eller 29.820 kr. årligt. Dette giver en m²-pris = 904 kr. årligt incl. forbrugsafgifter.
..."
Lejlighed nr. 4 blev som anført ovenfor udlejet til sagsøgte L 4 fra den 1. august 1999. Lejen blev i den forbindelse aftalt til årligt 29.820 kr. svarende til en månedlig leje på 2.485 kr. excl. forbrug. Dette indbragte sagsøgte for Huslejenævnet, der den 7. oktober 1999 traf afgørelse i sagen. Kendelsen blev sendt ud den 27. oktober 1999. Det fremgår af denne afgørelse blandt andet:
"...
Huslejenævnets afgørelse:
Den årlige leje nedsættes til 25.900 kr. ekcl. forbrug. Udlejer kan højst opkræve 6.475 kr. i depositum.
Begrundelse for afgørelsen:
Nævnet har den 20. maj 1999 truffet afgørelse for vedrørende lejemålet Skolegade 48, lejl. nr. 4.Lejen var på daværende tidspunkt aftalt til 28.920 kr. incl. forbrug og antennebidrag. Nævnet ansatte skønsmæssigt el og varme til 110 kr. pr. m². Denne leje blev opretholdt. På grundlag af det af udlejer tidligere indsendte materiale om udgiften for renovering af lejemålene, anså nævnet det for godtgjort, at hver af de omhandlede lejemål indenfor en 2-årig periode er gennemgribende renoveret for minimum 1.500 kr. pr. m². Spørgsmålet om lejens størrelse er derfor afgjort efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Huslejenævnet, der tidligere har besigtiget flere af ejendommens lejemål (nr. 1 og 10 der var tomme og nr. 4 og 13), har foretaget en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Samtidig er henset til de forbedringer, der er foretaget i ejendommen og de deraf følgende udgifter.
Da der ved den af lejer nu anlagte sag, er sket lejeforhøjelse til 852 kr. pr. m², eller pr. mdr. 2.448 kr., excl. el, varme og antennebidrag, finder huslejenævnet at lejen herefter væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er beliggende i en central placeret ejendom tæt på Herning bymidte med i alt 18 lejligheder. Ejendommen er opført i 1965 og renoveret løbende i perioden 1994-1998. Ifølge bygnings- og boligregisteret udgør lejemålet 35 m². Lejemålene er totalt revoverede og indeholder nyt tekøkken med komfur og emhætte, nyt badeværelse med bruser og hvide klinker på gulv og 3/4 op af væg. Kombineret stue og soveværelse med trægulv.
Lejemålet er begyndt den 01.08.99, og huslejen er aftalt til 2.485 kr. pr. måned, ekcl. antennebidrag på 35 kr. pr. mdr. og varme, hvortil der betales 250 kr. aconto pr. mdr. Den årlige husleje udgør herefter 29.820 kr. Dette giver en m²-pris = 852 kr. årligt ekcl forbrugsafgifter og antennebidrag. Lejen stiger med 50 kr. pr. år.
..."
Lejen blev nedsat til et beløb, der svarer til en årlig husleje på 740 kr. pr. m². De sagsøgtes påstande svarer til en påstand om nedsættelse af huslejen til 625 kr. pr. m².
Da der var uenighed mellem parterne om, hvorvidt arealerne i BBR var korrekte, er der i enighed mellem parterne sket en opmåling af lejlighederne, som parterne er enige om, at Boligretten kan lægge til grund. Det fremgår heraf, at de omtvistede lejligheder har følgende arealer:
BS 8-908/99, lejlighed nr. 1: anført i BBR med 29 m², men reelt er lejligheden 28 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-1507/99, lejlighed nr. 4: anført i BBR med 35 m², men reelt er lejligheden 32 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-909/99, lejlighed nr. 7: anført i BBR med 29 m², men reelt er lejligheden 27 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-910/99, lejlighed nr. 9: anført i BBR med 26 m², men reelt er lejligheden 28 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-911/99, lejlighed nr. 13: anført i BBR med 22 m², men reelt er lejligheden 26 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-912/99, lejlighed nr. 15: anført i BBR med 26 m², men reelt er lejligheden 27 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-907/99, lejlighed nr. 16: anført i BBR med 26 m², men reelt er lejligheden 27 m² incl andel af fællesarealer.
BS 8-913/99, lejlighed nr. 18: anført i BBR med 25 m², men reelt er lejligheden 29 m² incl andel af fællesarealer.
Boligretten har i forbindelse med domsforhandlingen besigtiget de omhandlede lejemål og et antal sammenligningslejemål. Af sammenligningslejemål blev i samme ejendom som de omhandlede besigtiget lejlighed nr. 2, 6 og 8. Om disse lejligheders arealer bemærkes, at:
lejlighed nr. 2 er anført i BBR med 28 m², men reelt er lejligheden 27 m² incl andel af fællesarealer.
lejlighed nr. 6 er anført i BBR med 28 m², men reelt er lejligheden 27 m² incl andel af fællesarealer. Huslejenævnet lagde i sin ovennævnte afgørelse arealet fra BBR til grund.
lejlighed nr. 8 er anført i BBR med 33 m², men reelt er lejligheden 29 m² incl andel af fællesarealer. Huslejenævnet lagde i sin ovennævnte afgørelse arealet fra BBR til grund.
Boligretten kan tiltræde beskrivelsen af ejendommen og lejlighederne, således som dette er sket i Huslejenævnets afgørelser. Suppelerende bemærkes, at alle de besigtigede lejligheder er af en ganske ensartet standard uden betydende afvigelser.
Ejendommen er forsynet med ældre vinduer med dobbelt lag glas. Ejendommen er opvarmet med fælles centralvarmeanlæg. Ejendommens fællesarealer var fortsat under istandsættelse, idet gangen i stueetagen var færdig, mens håndværkerne fortsat arbejdede på gangen på 1. sal og på trappen.
Der var en pæn og nyistandsat vaskekælder med 2 vaskemaskiner og 2 tørretumblere, alle med reservationssystem og møntindkast.
Stuen i de enkelte lejligheder var forsynet med "trægulve" af typen "Pergo-gulve". Væggene var malede og lofterne forsynet med trælofter. De fleste lejligheder havde en lille mellemgang mellem stuen og badeværelset. I denne gang var et fast skab. I de lejlighederne uden denne mellemgang var et tilsvarende skab i stuen.
Badeværelserne var monteret med gulvvarme, hvide fliser, nyere toilet og håndvask med bruser. Pladsen forekom snæver. Der var mekanisk udsugning i alle badeværelser.
I alle lejligheder var et meget lille tekøkken med 2 kogeplader nedfældet i bordet - "dropinette", emhætte, lille bordovn og nyere køleskab med frostboks. Nogle køleskabe var opstillet under en tværgående bordplade. Gulvpladsen var meget snæver, så der ikke opholde sig mere end en person i køkkenet ad gangen. Enkelte af køkkenerne havde ikke et vindue. Lejlighed nr. 18 på 1. sal havde vestvendt altan.
Om de øvrige sammenligningslejemål kan bemærkes følgende:
Frejasgade 6 A: 1 værelses lejlighed - et lille rækkehus med udgang fra stuen til egen terrasse og adgang til fælles have. Lejligheden er ifølge BBR 28 m². Der er ingen fælles trappegang eller andre fællesarealer. Der er adgang gennem en entre til stuen. Der var her parketgulv og tæppe. Der var trælofter. Køkkenet var i åben forbindelse med stuen. I køkkenet var der kogeø med emhætte, ovn og køleskab. Brusebadeværelset var med varme i gulv, toilet og håndvask. Der var 5 identiske lejemål, der delte et vaskerum med 1 vaskemaskine. Lejen udgør 2.900 kr. om måneden med tillæg af forbrug. Lejen udgør derfor 1243 kr. pr. m².
Smallegade 7, 1. th.,: 2 værelses lejlighed på 59 m² iflg. BBR. Lejligheden er beliggende i nyere ejendom fra 1989 og fremtræder som sådan. Der var en entre med klinkegulv og skabsvæg, soveværelse med skabsvæg, badeværelse og stor stue med åbent køkken. Der var parketgulv i stuen og soveværelse og fliser med gulvvarme i badeværelset. Der var nyere køkken med komfur, emhætte og køle/fryseskab. Lejligheden fremtrådte veldisponeret og i en meget pæn stand. Der var altan. Det blev oplyst, at der var vaskekælder med 2 vaskemaskiner og 1 tørretumbler alt med møntindkast. Lejen udgør 4.250 kr. om måneden med tillæg af forbrug. Lejen udgør derfor 864 kr. pr. m².
Dalgasgade 4, st. tv.,: 2 værelses lejlighed på 69 m² iflg. BBR. Lejligheden er beliggende i nyere ejendom fra 1990/91 og fremtræder som sådan. Nogle af væggene var vandskurede og resten malede. Der var en entre, soveværelse med skabsvæg, badeværelse og stor stue med åbent køkken. Der var parketgulv i køkkensektionen og ellers tæppe i stuen og soveværelse. Der var fliser med gulvvarme i badeværelset. Udover brusekabine og toilet var der skab med vask. Der var nyere køkken med komfur, emhætte og køle/fryseskab. Lejligheden fremtrådte veldisponeret og i en meget pæn stand. Det blev oplyst, at der var vaskekælder med vaskemaskine og tørretumbler alt med møntindkast samt tørrerum. Lejen udgør 4.000 kr. om måneden med tillæg af forbrug. Lejen udgør derfor 695 kr. pr. m².
Gyvelvej 72 D: 1 værelses lejlighed - et lille rækkehus med udgang fra stuen til egen terrasse og adgang til fælles have. Ejendommen er beliggende længere væk fra byens centrum end de øvrige ejendomme. Lejligheden er oplyst til at være 40 m². Der er ingen fælles trappegang eller andre fællesarealer. Hoveddøren var en nyere dør udført i plastik. Der var adgang gennem en entre med skabe til stuen. Der var her tæppe. Køkkenet var i åben forbindelse med stuen. I køkkenet var der kogeø med emhætte, ovn og køleskab/fryseskab. I brusebadeværelset var der vaskemaskine, tørretumbler, toilet og håndvask. Lejen udgør angiveligt 1.850 kr. om måneden med tillæg af forbrug, men dette ses ikke dokumenteret. Lejen udgør derfor 559 kr. pr. m².
Th. Nielsensgade 29 G, st. tv.: 1 værelses lejlighed i ældre velholdt ejendom. Det er oplyst, at lejligheden er 35-40 m². Der er altan. Vinduerne med 2 lag glas. Der var en entre med skabe. I stuen var der korkbelægning på gulvet. Der var separat køkken med komfur, emhætte og køleskab. Der var badeværelse med toilet, håndvask og brus. Det blev oplyst, at der er fælles vaskeri samt kælderrum. Lejen udgør 1.700 kr. om måneden med tillæg af 40 kr. for trappevask og med tillæg af forbrug. Den årlige leje udgør herefter 20.880 kr. Hvis et areal på 40 m² lægges til grund udgør lejen herefter 522 kr. pr. m².
Monradsgade 19, 2. tv.,: 2 værelses lejlighed i ældre ejendom fra 1954, men ombygget i 1980. Huslejenævnet har den 17. september 1999 taget stilling til lejen og har nedsat den årlige leje fra 28.000 kr. excl. forbrug til 20.700 kr. excl. forbrug. Det fremgår af nævnets afgørelse, at lejen er fastsat som den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, idet der er henvist til den nugældende Boligreguleringslov § 5 stk. 1. Det er videre oplyst, at lejligheden var på 46 m² iflg. BBR, som var kontrolleret af kommunens tekniske forvaltning. Lejen udgør derfor 450 kr. pr. m².
Monradsgade 19, 1.: Lejlighed i samme ejendom som ovenstående, men med en anden indretning. Huslejenævnet har ikke haft forelagt lejen. Der er her tale om en lejlighed med stue og lille soveværelse på ialt 40 m² efter lejekontrakten med ikrafttræden den 15. juli 1999. Lejligheden er indrettet med tekøkken i stuen. Der var her dropinette med 2 kogeplader og køleskab. Der var et lille badeværelse med brus. Der var faste tæpper og termoruder. Efter lejekontrakten er lejen 26.400 kr. om året med tillæg af forbrug Lejen udgør derfor 660 kr. pr. m².
Monradsgade 12, 2.: 1 værelses lejlighed i ældre ejendom, der er moderniseret blandt andet med nye vinduer i 1999. Lejligheden er ifølge lejekontrakten på 35 m². Der var en entre med skabe. I stuen var der et ældre filtgulvtæppe. Køleskabet stod i stuen, da der ikke var plads i køkkenet. Der var et gammelt køkkenbord med skabe og komfur. Der var badeværelse med toilet, håndvask og brus. Efter lejekontrakten, der trådte i kraft den 1. februar 2000, udgør lejen 18.858,72 kr. om året svarende til 1.571,56 kr. om måneden. Hertil skal der lægges 25,00 kr. for rengøring og 15,00 kr. til beboerrepræsentation. Lejen udgør herefter 553 kr. pr. m².
Sagsøger, U forklarede, at han startede med udlejning af boliger i 1985. I Herning fik han sin første udlejningsejendom i 1990. Han købte ejendommen i Skolegade i 1993. Han renoverer sine ejendommen. Han begyndte i Skolegade med lejlighederne. Den sidste lejlighed blev renoveret i sommeren 2000. Herefter er han begyndt på renovering af gange og trappe. Der er ved renoveringen af lejlighederne anvendt i gennemsnit ca. 118.000 kr. pr. lejlighed. Han har i den forbindelse renoveret varmeanlægget. Han har aldrig haft klager fra sine lejere over lejen, tværtimod er der venteliste. Sagen startede med Herning Lejerforenings indkaldelse til beboermøde. Generelt er lejerne i de sidste 10 år begyndt at stille stadig større krav til kvaliteten af lejligheder. Dette nødvendiggør en renovering. I dag lejes lejlighed nr. 2 ud for 26.640 kr. om året, lejlighed nr. 6 for 26.880 kr. om året og lejlighed nr. 8 for 29.220 kr. om året. Alle beløb er excl. forbrug. Lejlighed nr. 18, som er omfattet af nærværende sag er genudlejet for 28.680 kr. incl. forbrug.
Sagsøgte L 16 forklarede, at hun flyttede ind i lejlighed nr. 16 den 1. oktober 1997. Lejligheden var renoveret, men det var gangene ikke - de var blot malede og grimme. Det trak ind gennem vinduet. Der er støj i ejendommen, så man kan høre råb og musik fra naboligheden og når der går personer på gangen.
Sagsøger har til støtte for sine påstand i store træk gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 2. Den aftalte og regulerede leje overstiger ikke væsentligt det lejedes værdi, og kan derfor ikke nedsættes. Ved vurderingen af det lejedes værdi skal der tages hensyn til de forbedringer, der er foretaget i ejendommen og i de enkelte lejligheder. De sammenligningslejemål, der kan anvendes skal være gennemgribende forbedret for at de kan anvendes. Derudover skal de være sammenlignelige på de øvrige punkter, der er nævnt i lejelovens § 47. Der er herefter ikke andre helt sammenlignelige lejemål, end de øvrige lejligheder i samme ejendom, som er forevist Boligretten. Lejlighederne i Dalgasgade og Smallegade viser dog, at jo mindre lejlighederne er, jo højere vil huslejen være pr. m². Lejlighederne i Monradsgade og Th. Nielsensgade er ikke renoverede og kan ikke anvendes som sammenligningslejemål. Det er fastslået i domspraksis, at der lovligt kan aftales trappeleje. De betingelser, domspraksis opstiller, er opfyldt, idet der kun er talt faste stigninger i et begrænset antal år og stigningerne er oplyst. Bestemmelsen i lejekontrakterne om "fuldstændig istandsættelse" pålægger ikke lejerne at istandsætte lejligheden til et bedre niveau end ved indflytningen. Der kan ikke rejses sag om, at lejerne skal anvende udlejers håndværkere før problemet bliver aktuelt ved en fraflytning, hvorfor retten skal frifinde for denne påstand.
De sagsøgte har til støtte for deres påstand i store træk gjort gældende, at lejen, der kan aftales efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 2, ikke må overstige det lejedes værdi. Det er udlejer, der har bevisbyrden, men de sagsøgte har faktisk ved de foreviste sammenligningslejemål dokumenteret, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. Lejlighederne i Smallegade og Dalgasgade havde en meget bedre kvalitet og størrelse og var derfor ikke sammenlignelig. Udlejer kan godt anvende sine egne øvrige lejligheder i samme ejendom, hvis der ikke findes andre sammenlignelige lejligheder, men det gør der. Lejlighederne i Monradsgade og Th. Nielsensgade kan anvendes. Lejligheden i Monradsgade 12 var lidt ringere, men her er huslejen også kun 552 kr. pr. m². Lejligheden i Th. Nielsensgade var lidt bedre og lejen skal derfor være lidt højere. Her var lejen 596 kr. pr. m² med tillæg af forbrug. De sagsøgte påstand er, at lejen i de omtvistede lejligheder skal nedsættes til 625 kr. pr. m² incl. forbrug, hvilket Huslejenævnet fastsatte til 110 kr. pr. m². Lejlighederne i Frejasvej og Gyvelvej var atypiske. Trappeleje bør ikke kunne anvendes i regulerede områder, idet lejen her alene kan reguleres efter Boligreguleringslovens bestemmelser. Lejekontraktens § 11, nr. 11 indeholder i 1. pkt. en bestemmelser, der forpligter lejer til at foretage eller rettere betale for en istandsættelse udover det niveau, lejligheden havde ved indflytningen. Der er ikke hjemmel i lejeloven til at en udlejer kan forlange, at lejer kun må lade istandsættelse foretage ved udlejers håndværkere. Bestemmelsen i § 11 nr. 12 er i strid med Lejelovens § 6.
Rettens bemærkninger:
Om lejens størrelse:
Der er mellem parterne enighed om, at det er Boligreguleringslovens § 5 stk. 2, der finder anvendelse som anført i Huslejenævnets afgørelser. Lejen må herefter ikke væsentligt overstige det lejedes værdi efter Lejelovens § 47. Det lejedes værdi skal findes ved en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Om de enkelte lejligheder, parterne har påberåbt sig bemærker boligretten:
Skolegade 46, lejlighed nr. 2: Boligretten er enig i, at denne lejlighed kan anvendes som sammenligningslejemål. Lejen udgør incl. forbrug idag 26.640 kr. I forhold til arealet ifølge BBR på 28 m² er lejen 951 kr. pr. m². Reelt er lejligheden kun 27 m², hvorefter lejen udgør 987 kr. pr. m². Boligretten finder ikke anledning til at tilsidesætte Huslejenævnets skøn over, at værdien af forbruget svarer til 110 kr. pr. m², hvorefter lejen udgør henholdsvis 841 kr. og 877 kr. pr. m².
Skolegade 46, lejlighed nr. 6: Boligretten er enig i, at denne lejlighed som udgangspunkt kan anvendes som sammenligningslejemål.
2 dommere bemærker imidlertid, at da Huslejenævnet godkendte den opkrævede leje på 26.400 kr. incl. forbrug, lagde nævnet til grund, at lejligheden var 35 m², hvilket svarede til en leje på 754 kr. pr. m². Huslejenævnet besigtigede ikke denne lejlighed, der kun er 27 m². Hvis denne oplysning var tilgået Huslejenævnet var lejen beregninget til 978 kr. pr. m², hvorfor disse dommere ikke finder, at der bør tillægges nogen vægt på dette sammenligningslejemål.
1 dommer finder, at lejer ikke har lagt vægt på arealet, men alene på lejlighedens brugsværdi. Lejligheden kan derfor anvendes som sammenligningslejemål fuldt ud.
Skolegade 46, lejlighed nr. 8: Boligretten er enig i, at denne lejlighed som udgangspunkt kan anvendes som sammenligningslejemål.
2 dommere bemærker imidlertid, at da Huslejenævnet godkendte den opkrævede leje på 29.820 kr. incl. forbrug lagde nævnet til grund, at lejligheden var 33 m², hvilket svarede til en leje på 904 kr. pr. m². Dette overstiger ikke væsentligt den husleje på 850 kr. pr. m², som Huslejenævnet nedsatte de i nærværende lejligheder til. Huslejenævnet besigtigede ikke denne lejlighed, der kun er 29 m². Hvis denne oplysning var tilgået Huslejenævnet, var lejen beregnet til 1.028 kr. pr. m², hvorfor disse dommere ikke finder, at der bør tillægges nogen vægt på dette sammenligningslejemål.
1 dommer finder, at lejer ikke har lagt vægt på arealet, men alene på lejlighedens brugsværdi. Lejligheden kan derfor anvendes som sammenligningslejemål fuldt ud.
Frejasgade 6 A: Der er tale om en 1 værelses lejlighed med karakter af et lille rækkehus med udgang fra stuen til egen terrasse og adgang til fælles have.
2 dommere finder, at selvom arealet af denne lejlighed svarer til lejlighederne i Skolegade, har denne lejlighed en række kvaliteter, der kun vanskeligt gør den sammenlignelig. Især fremhæves karakteren af lejligheden, og at der ikke er nogen del af arealet, der er fællesarealer udenfor selve lejligheden. Brugsværdien er også væsentlig større end for lejlighederne i Skolegade, hvorfor lejen efter en samlet vurdering skal være større pr. m² end i Skolegade. Lejen udgør 1243 kr. pr. m².
1 dommer er enig med de øvrige dommere i, at brugsværdien er større end for lejlighederne i Skolegade, men finder efter en samlet vurdering, at lejligheden direkte kan sammenlignes med lejlighederne i Skolegade selvom lejligheden ikke er gennemgribende forbedret.
Smallegade 7, 1. th.,: Der er tale om en 2 værelses lejlighed på 59 m² beliggende i nyere ejendom fra 1989. Alle dommerne er enige om, at denne lejlighed har en størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, så den kun vanskeligt eller slet ikke kan sammenlignes med lejlighederne i Skolegade.
Dalgasgade 4, st. tv.,: Der er tale om en 2 værelses lejlighed på 69 m² beliggende i nyere ejendom fra 1990/91. Alle dommerne er enige om, at denne lejlighed har en størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, så den kun vanskeligt eller slet ikke kan sammenlignes med lejlighederne i Skolegade.
Gyvelvej 72 D: Der er tale om en 1 værelses lejlighed med karakter af et lille rækkehus med udgang fra stuen til egen terrasse og adgang til fælles have. Ejendommen er beliggende længere væk fra byens centrum end de øvrige ejendomme.
Alle dommere finder, at arealet af denne lejlighed er lidt større end lejlighederne i Skolegade. Denne lejlighed har en beliggenhed og en række kvaliteter, der kun vanskeligt gør den sammenlignelig.
Th. Nielsens Gade 29 G, st. tv.,: Der er tale om en 1 værelses lejlighed på ialt 35-40 m² i en ældre ejendom. Huslejenævnet har ikke haft forelagt lejen.
2 dommere finder, at lejligheden uanset størrelsesforskellen reelt er sammenlignelig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand selvom denne lejlighed ikke er gennemgribende forbedret. Selvom lejen ville være fastsat efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 1 som den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, hvis lejen var blevet forelagt Huslejenævnet, er den aftalte leje reelt resultatet af en aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer har været tilfreds med lejen og lejer har ikke indbragt lejen for Huslejenævnet inden nævnet blev nedlagt den 1. januar 2000. Disse dommere finder derfor, at den aftalte leje må betragtes som et reelt udtryk for det lejedes værdi af denne lejlighed. Disse dommere finder herefter lejligheden sammenlignelig, idet de dog bemærker, at henset til størrelsen af denne lejlighed bør lejen pr. m² være mindre end for lejlighederne i Skolegade.
1 dommer finder, at da lejligheden ikke er gennemgribende forbedret, kan lejen ikke lovligt aftales til et højere beløb end den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, jfr. Boligreguleringslovens § 5 stk. 1. Lejligheden kan derfor ikke anvendes som sammenligningslejemål.
Monradsgade 19, 2. tv.,: Da Huslejenævnet den 17. september 1999 har fastsat lejen som den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg finder alle dommerne, at denne lejlighed ikke kan anvendes som sammenligningslejemål.
Monradsgade 19, 1.: Der er tale om en lejlighed i samme ejendom som ovenstående, men med en anden indretning. Huslejenævnet har ikke haft forelagt lejen. Der er her tale om en lejlighed med stue og lille soveværelse på ialt 40 m².
2 dommere finder, at lejligheden uanset størrelsesforskellen reelt er sammenlignelig med hensyn til beliggenhed, kvalitet og vedligeholdelsesstand selvom denne lejlighed ikke er gennemgribende forbedret. Selvom lejen ville være fastsat efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 1 som den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, hvis lejen var blevet forelagt Huslejenævnet, er den aftalte leje reelt resultatet af en aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer har været tilfreds med lejen og lejer har ikke indbragt lejen for Huslejenævnet inden nævnet blev nedlagt den 1. januar 2000. Disse dommere finder derfor, at den aftalte leje må betragtes som et reelt udtryk for det lejedes værdi af denne lejlighed. Disse dommere finder herefter lejligheden sammenlignelig, idet de dog bemærker, at henset til størrelsen af denne lejlighed bør lejen pr. m² være mindre end for lejlighederne i Skolegade.
1 dommer finder, at da lejligheden ikke er gennemgribende forbedret, kan lejen ikke lovligt aftales til et højere beløb end den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, jfr. Boligreguleringslovens § 5 stk. 1. Lejligheden kan derfor ikke anvendes som sammenligningslejemål.
Monradsgade 12, 2.: Der er tale om en 1 værelses lejlighed på ialt 35 m² i en ældre ejendom. Huslejenævnet har ikke haft forelagt lejen.
2 dommere finder, at lejligheden uanset størrelsesforskellen reelt er sammenlignelig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand selvom denne lejlighed ikke er gennemgribende forbedret. Selvom lejen ville være fastsat efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 1 som den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, hvis lejen var blevet forelagt Huslejenævnet, er den aftalte leje reelt resultatet af en aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer har været tilfreds med lejen og lejer har ikke indbragt lejen for Huslejenævnet, inden nævnet blev nedlagt den 1. januar 2000. Disse dommere finder derfor, at den aftalte leje må betragtes som et reelt udtryk for det lejedes værdi af denne lejlighed. Disse dommere finder herefter lejligheden sammenlignelig, idet de dog bemærker, at henset til størrelsen af denne lejlighed bør lejen pr. m² være lidt mindre end for lejlighederne i Skolegade.
1 dommer finder, at da lejligheden ikke er gennemgribende forbedret, kan lejen ikke lovligt aftales til et højere beløb end den omkostningsbestemte leje med tillæg af et forbedringstillæg, jfr. Boligreguleringslovens § 5 stk. 1. Lejligheden kan derfor ikke anvendes som sammenligningslejemål.
Samlet bemærker Boligretten om størrelsen af lejen følgende:
2 dommere finder, at de sagsøgte har godtgjort, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, når lejen for deres lejligheder sammenlignes med de sammenligningslejemål, retten har fået forelagt. Da lejen for lejlighederne i Skolegade efter en samlet vurdering skal være højere pr. m² end lejen for Lejlighederne Th. Nielsens Gade 29 G, st. tv., Monradsgade 19, 1. og Monradsgade 12, 2. finder disse dommere ikke grundlag for at tilside Huslejenævnets vurdering af, at lejen bør nedsættes til 850 kr. pr. m² incl. forbrug eller 740 kr. pr. m² excl. forbrug.
1 dommer finder, at de sagsøgte ikke har godtgjort, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, da de sagsøgtes lejemål ikke er sammenlignelige af den grund, at ingen af sammenligningslejemålene er gennemgribende forbedret, og m² tillægget til nuværende husleje for en eventuel totalmodernisering er en udokumenteret og ukendt størrelse for disse lejemål.
Sammenligningslejemålene er ikke forbedret for minimum 1.500 kr. pr. m², som alle de omtvistede lejemål og falder derfor ikke ind under boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Lejen nedsættes herefter i overensstemmelse med flertallets votering. Da der er enighed mellem parterne om, at der ved beregning af lejen og dermed også beregning af det beløb, de sagsøgte skal have tilbagebetalt som for meget betalt leje skal tages udgangspunkt i lejlighedernes reelle størrelse, tages de sagsøgtes påstande til følge som nedenfor bestemt. Det samme forhold gør sig gældende for så vidt angår nedsættelse af depositum for de sagsøgte, idet der er enighed mellem parterne om, at depositum ikke kan overstige det 3 måneders leje.
Om påstanden fra de sagsøgte L 4 og L 15 om at lejekontraktens § 11 nr. 1, 11 og 12 er ugyldige bemærker boligretten:
Om trappeleje:
2 dommere finder, at trappelejen, således som den er aftalt i lejekontrakterne, er gyldig.
1 dommer finder, at trappeleje i regulerede områder gyldigt kun kan aftales, hvor lejen aftales til et mindre beløb, end den leje, der lovligt kunne aftales. Aftalen om trappeleje giver herved udlejer mulighed for over en årrække at bringe lejen op til det niveau, der lovligt kan aftales. Hvis trappeleje anvendes, når lejen på aftaletidspunktet er den leje, der lovligt kan aftales, anvendes trappeleje reelt som erstatning for de øvrige bestemmelser, der regulerer lejestigninger, hvilket ikke har været lovgivers hensigt.
Om § 11 nr. 11 og 12:
2 dommere bemærker, at der ikke i lejeloven findes ufravigelige bestemmelser, der indeholder en ret for lejere til selv at male i en lejet lejlighed. Det kan altså efter lejeloven lovligt aftales, at lejer ikke har ret til at male i en lejet lejlighed. En sådan aftale kan heller ikke tilsidesættes efter andre bestemmelser. Det er herefter også lovligt at aftale, at der kun må males i lejeperioden efter skriftligt samtykke fra udlejer og af håndværkere antaget af udlejer. Når dette lovligt kan aftales kan det også gyldigt aftales, at istandsættelse ved fraflytning skal ske ved håndværkere antaget af udlejer. § 11 nr. 11, 1. pkt. indeholder ikke forpligtelser for lejer udover de forpligtelser, den fraflyttende lejer iøvrigt har efter lejeaftalen, idet bestemmelsen ikke tilpligter denne at gøre lejligheden i en bedre stand ved fraflytning end lejligheden var ved indflytningen.
1 dommer finder, at lejere har ret til at male en lejlighed, idet lejerne efter lejeaftalerne har den indvendige vedligeholdelse. Denne dommer er dog enig i, at § 11 nr. 11, 1. pkt. ikke indeholder forpligtelser for lejer udover de forpligtelser, den fraflyttende lejer iøvrigt har efter lejeaftalen.
Der afsiges dom efter flertalles votering.
Vedrørende sagsomkostninger bemærker retten, at de sagsøgte fik medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse. De sagsøgte fik dog ikke fuldt medhold, idet lejen kun blev nedsat til 850 kr. pr. m² og ikke til 625 kr. pr. m², som påstået af de sagsøgte. For så vidt angår de 6 af de sagsøgte, der ikke længere bor i lejlighederne, er sagsgenstanden lig det beløb, de har påstået tilbagebetalt, hvorimod sagsgenstanden for de 2 lejere, der stadig bor i lejligheden skal beregnes som 5 års lejenedsættelser. Disse 2 lejere fik dog ikke medhold i deres øvrige påstande. Der tilkendes derfor kun nedsatte omkostninger til alle de sagsøgte, som nedenfor bestemt.
T H I K E N D E S F O R R E T
De sagsøgte frifindes for sagsøgers påstande om at anerkende de aftalte lejer og lejeforhøjelser.
Sagsøger, U betaler inden 14 dage til:
sagsøgte, L 1: 226,67 kr. med sædvanlig procesrente fra den 5. marts 1998 til betaling sker,
...
Sagsøger frifindes for påstanden fra de sagsøgte L 4 og L 15 om, at lejekontraktens § 11 nr. 1, 11 og 12 er ugyldige.
Sagsøger betaler inden 14 dage i sagsomkostninger 4.000 kr. til hver af de sagsøgte L 1, L 7, L 9, L 13, L 16 og L 18 samt 6.000 kr. til hver af de sagsøgte L 4 og L 15.