D O M
afsagt af retten i Herning, 1. afdeling, den 11. januar 2001
BS 2A-480/2000
...(11 lejere)
mod ...(udlejer)
Disse sager, der alle vedrører ejendommen Østergade 32 C/Fonnesbechsgade 2, det tidligere Hotel Princess er anlagt således:
...
Dommen er skrevet uden en fuldstændig sagsfremstilling efter reglerne i retsplejelovens § 366 a, stk. 2.
Sagerne drejer sig i første række om størrelsen af den leje, udlejer, sagsøgte, lovligt kan opkræve med deraf følgende krav om tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og et tilsvarende krav om regulering af depositum.
I anden række drejer sagerne sig om lovligheden af et vilkår i lejekontrakterne om trappeleje. Kun i 2 af de 11 sager, lejlighed nr. 27 og 24 bor sagsøgerne, lejerne, fortsat i ejendommen, hvorfor det sidstnævnte spørgsmål alene vedrører disse 2 sager.
...
Sagsøgerne har nedlagt påstande som nærmere beskrevet i de respektive påstandsdokumenter. Påstandene svarer i alle sager til en nedsættelse af den årlige leje til 500 kr. pr. m². Endvidere påstås der tilbagebetaling af den for meget betalte leje med tillæg af renter, opgjort efter reglerne i lejeloven.
Subsidiært har sagsøgerne nedlagt påstand om nedsættelse af lejen til et højere beløb end 500 kr. pr. m². I sagerne BS 2A-480/2000 og BS 2A-929/2000, hvor sagsøgerne fortsat bor i lejlighederne er der videre nedlagt påstand om tilbagebetaling af depositum, så denne svarer til 3 måneders leje. I disse sager nedlægges endelig påstand om, at en aftale i lejekontrakterne om trappeleje tilsidesættes som ugyldig.
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.
Under en deldomsforhandling den 6. juni 2000 i de af sagerne, der var anlagt på dette tidspunkt, nedlagde sagsøgerne påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at henvisningen i lejekontrakterne til boligreguleringslovens § 15 A, stk. 5 medfører, at lejemålet alene skal reguleres af lejelovens bestemmelser, herunder lejelovens § 49, jfr. § 47.
Sagsøgte nedlagde påstand om frifindelse.
Efter votering tilkendegav boligretten, at i hvert fald et flertal af rettens medlemmer ville give sagsøgte medhold. Parterne meddelte, at de tog Boligrettens tilkendegivelse til efterretning, idet sagsøgerne dog forbeholdt sig fortsat at gøre påstanden gældende under en eventuel ankesag.
Sagen drejer sig herefter om, hvorvidt den aftalte leje er i strid med aftalelovens § 36.
Den årlige leje udgør efter lejekontrakten mellem 673,97 kr. pr. m² og 812,53 kr. pr. m², idet lejen i de fleste kontrakter er mellem 700,00 og 800,00 kr. pr. m².
Boligretten har under domsforhandlingen besigtiget en del af de omhandlede lejemål. Der er dog mellem parterne enighed om, at de besigtigede lejemål er repræsentative for alle de lejemål, der er omfattet af sagen.
Boligretten konstaterede herunder, at der er tale om en ejendom, der tidligere var indrettet som hotel. Udlejer har oplyst, at da lejemålene er nyindrettet i lokaler, der ikke tidligere har været anvendt til beboelse, var der myndighedskrav om, at lejemålene skulle overholde de krav, der idag stilles til nybyggede lejligheder.
Det konstateredes således, at der var termoruder i alle lejligheder, ligesom brandsikringen tilsyneladende var iorden. Det blev videre oplyst, at der er centralvarme med målere på både varme og varmt vand for hver lejlighed. Der er også målere på vandforbruget i hver lejlighed. Der er et centralt styret ventilationsanlæg, ligesom der er et centralt styret røgalarmanlæg med alarmeringsanlæg. Endelig er der fuldt udbygget antennenet og telefonanlæg, så lejerne har TeleDanmarks tilbud om forskellige programpakker.
Der er dørtelefonanlæg. Der er vaskerum med 2 vaskemaskiner og 2 tørretumblere med møntindkast.
På grund af bygningens tidligere anvendelse som hotel er der uforholdsmæssigt store gangarealer, hvis arealer er fordelt på de enkelte lejemål.
Nogle af lejligheder havde adgang fra nyanlagt svalegang/udvendig trappe.
Alle lejlighederne havde pænt parketgulv. Køkkenerne var forsynet med nyt elementkøkken. Nogle lejligheder havde egentlig køkken, mens andre havde køkkenkrog i stuen. De fleste køkkener havde et egentligt komfur, men lejlighed nr. 7 havde alene et lille køkken med dropinette med 2 kogeplader og en separat lille ovn. Der var emhætte og køleskab i alle lejlighederne. Der var brusebadeværelse i alle lejlighederne, lidt svingende i størrelse, men ingen af dem så små, så det vanskeliggjorde anvendelsen. Der var 2 skabe i de fleste lejligheder, men enkelte havde kun 1 skab.
Om de besigtigede lejligheder bemærker boligretten:
Lejlighed nr. 12: 2 værelses lejlighed med køkken i stuen. Lille soveværelse kun netop med plads til dobbeltseng. Der var kun 1 skab i soveværelset. Godt badeværelse.
Lejlighed nr. 7: 2 gamle hotelværelser med køkken og badeværelse imellem værelserne. Passage fra det ene værelse til det andet sker gennem det lille snævre køkken. Det var denne lejlighed, der kun havde en dropinette. Køkkenet var ikke hensigtsmæssigt indrettet. Kun 1 skab i soveværelset. Lille badeværelse.
Lejlighed nr. 17: lejligheden blev ikke besigtiget, men en ganske tilsvarende blev besigtiget. Der er tale om en 2 værelses lejlighed indrettet i loftsetagen med adgang fra udvendig trappe. Lejligheden indrettet med entre, køkken-alrum med godt køkken, stort soveværelse med 2 skabe og stort badeværelse. Der er kvistvinduer i begge rum.
Lejlighed nr. 1: 2 værelses lejlighed med køkken i stuen. Lille soveværelse med 1 skab. Lille badeværelse. Der var enighed om, at lejlighed nr. 2 var ganske identisk med lejlighed nr. 1 bortset fra, at den er spejlvendt og lidt større.
Lejlighed nr. 27: Lejligheden blev ikke besigtiget, men en ganske identisk blev forevist. Det var en 2 værelses lejlighed med separat køkken. Stort badeværelse. Lejlighed nr. 24: 2 værelses lejlighed med køkken i stuen. Soveværelse med 2 skabe. Lille badeværelse.
Der blev forevist en række sammenligningslejemål. Boligretten bemærker følgende om disse:
Smedegade 6 1.: 2 værelses lejlighed med adgang via en snæver stejl trappe. Lejligheden er på 85 m². Lejen udgør årligt 342 kr. pr. m². Lejligheden består af entre med 2 skabe, stue med gammelt plankegulv, stort spisekøkken med nyere elementkøkken, komfur, emhætte og køleskab, lille soveværelse, brusebadeværelse og lille pulterrum.
Østergade 29, 3. tv.: 2 værelses lejlighed på 68 m². Lejen udgør årligt 547 kr. pr. m². Lejligheden består af entre med skabe, gang med 2 skabe, stue med tårnafdeling og fast tæppe, køkken med ældre elementkøkken, komfur og emhætte, soveværelse med 3 skabe, brusebadeværelse. Der var dørtelefon, vaskekælder og cykelkælder.
Th. Nielsens Gade 29 C, 1. tv.: 2½ værelses lejlighed på 84 m². Lejen udgør årligt 371 kr. pr. m². Lejligheden består af stor entre med skabe, stor stue med altan og køkken med spiseplads. Køkkenet var med nyere elementkøkken, nyt komfur, emhætte og køle/fryseskab, soveværelse med skabe, kammer med skabe og badeværelse med kar.
Der er under sagen afgivet partsforklaringer af sagsøgerne, V., B. og sagsøgtes direktør M..
(Forklaringerne er udeladt.)
Sagsøgerne har til støtte for deres påstande i store træk gjort gældende, at lejen ikke må fastsættes til et beløb, der kan betegnes som urimelig efter aftalelovens § 36. Lejen må derfor godt være højere end det lejedes værdi efter lejeloven. Nogle af lejlighederne er uhensigtsmæssigt indrettet, idet indrettet er præget af de rammer, ejendommens tidligere anvendelse til hotel opstillede. Sagsøgerne har ved forevisning af en række lejemål løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke bare overstiger det lejedes værdi, men også er så høj, så den er i strid med aftalelovens § 36. Efter bemærkningerne til lovforslaget var det hensigten at bestemmelsen i lejelovens § 53, stk. 7 ville blive anvendt til etablering af store attraktive lejligheder og ikke til små lejligheder, som især anvendes af unge. Hvis lejen nedsættes har sagsøgerne krav på tilbagebetaling af det for meget betalte leje og en regulering af depositum. Til støtte for påstanden om tilsidesættelse af vilkåret om trappeleje gøres det gældende, at reglerne i lejelovens § 47-52 om regulering af lejen ikke kan fraviges. Undtagelsen i § 53, stk. 2 kan alene anvendes i de tilfælde, hvor lejen fra lejeaftalens start er holdt kunstig lav, således at trappelejen har til formål at bringe lejen op på et niveau svarende til det lejedes værdi.
Sagsøgte har til støtte for sin påstand i store træk gjort gældende, at lejen må overstige det lejedes værdi. I bemærkningerne til lovforslaget er anført, at det er op til parterne ud fra en vurdering af markedets muligheder at aftale lejen. Formålet med lovændringen var at give udlejere mulighed for at rimeligt afkast af den kapital, der skal anvendes til at nyindrette beboelseslejemål i ejendomme, der ikke tidligere har været anvendt til beboelse. Sagsøgte har ikke ved fastsættelsen af lejen et urimelig afkast. Loven finder også anvendelse på mindre lejligheder.
Rettens bemærkninger:
Som anført i bemærkningerne til lovforslag til lov nr. 931 af 27. december 1991 vil lejere efter de foreslåede ændringer af lejelovens § 53 komme til at betale en leje, der overstiger det lejedes værdi. Det anføres direkte, at lejefastsættelsen gøres fri, hvilket indebærer, at "det bliver helt op til parterne, ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse." Det er herefter alene aftalelovens § 36, der sikrer mod helt urimelige vilkår. Retten finder ikke, at sagsøgerne har godtgjort, at de aftalte lejevilkår er så urimelige, så aftalerne skal tilsidesættes efter aftalelovens § 36. Sagsøgte vil herefter være at frifinde for påstandene om nedsættelse af lejen. Herefter bortfalder sagsøgers krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje og nedsættelse af depositum.
Vedrørende påstanden om tilsidesættelse af aftalen om trappeleje, bemærker boligretten, at aftalerne er formuleret, så de ikke er i strid med lejelovens § 53 stk. 2. Herefter er aftalerne heller ikke i strid med aftalelovens § 36 og sagsøgte frifindes for påstanden.
...
Det er oplyst, at sagsøgte ikke er momsregistreret for så vidt angår udlejning af den omhandlede ejendom.
T H I K E N D E S F O R R E T
Sagsøgte frifindes.
Sagsøgerne, C. og B., der ikke er meddelt fri proces betaler inden 14 dage hver 5.625 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte H. Endvidere betaler sagsøgerne, ..., der alle er meddelt fri proces og som har retshjælpsdækning, betaler inden 14 dage hver 5.625 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte. Endelig betaler statskassen inden 14 dage i sagsomkostninger 5.625 kr. til sagsøgte for så vidt angår sagsøger K, der er meddelt fri proces, men ikke har retshjælpsdækning.